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Wie Share-Deals die Immobilien-Preise nach oben treiben | BR24

© BR/Anna Klühspies

Die Bürgerrecherche "Wem gehört die Stadt?" von BR und Correctiv zeigt, wie ein Haus in München zum Spielball für Share-Deals wird – auf Kosten der Mieterinnen und Mieter.

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Wie Share-Deals die Immobilien-Preise nach oben treiben

Die Bürgerrecherche "Wem gehört die Stadt?" von BR und Correctiv zeigt, wie ein Haus in München zum Spielball von Share-Deals wird – auf Kosten der Mieterinnen und Mieter.

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Annegret Bähnisch wohnt im Münchener Stadtteil Schwabing. Im vergangenen Jahr entdeckt sie im Internet, dass der Eigentümer ihres Hauses Anleger für eine sogenannte Schwarmfinanzierung sucht. Das Haus in der Wilhelmstraße soll abgerissen und neu gebaut werden. Annegret Bähnisch ist verärgert: "Ich wohne hier und habe einen unbefristeten Mietvertrag. Es ist stets nur von einem Grundstück die Rede."

Die Bürgerrecherche "Wem gehört die Stadt" des BR und des gemeinnützigen Recherchezentrums Correctiv zeigt, wie eine Immobilie innerhalb kürzester Zeit zum Spielball für Immobilien-Spekulanten wird.

Druck auf die Mieter: Wie Unternehmen ganze Häuser umwandeln

Die Vorgeschichte: Als der ursprüngliche Hausbesitzer stirbt, entscheidet sich die Erbengemeinschaft, das Haus in der Wilhelmstraße zu verkaufen, und zwar in einem Bieterverfahren. Der Einstiegspreis wird laut einem Wertgutachten des Maklers auf gut sechs Millionen Euro festgesetzt. Doch bei der Auktion im Jahr 2017 geht das Haus für circa zwölf Millionen Euro an eine Immobilienfirma. Der neue Eigentümer ist die Omega Wilhelmstraße GmbH. Schnell wird klar: Der neue Eigentümer will Annegret Bähnisch und die anderen Mieter raushaben. Sie bekommen eine Abfindung angeboten, wenn sie ausziehen. Doch Annegret Bähnisch und ihr Familie lehnen ab. Sie wollen in ihrem Zuhause bleiben.

Die Omega Wilhelmstraße GmbH ist eine von vielen Immobilienfirmen der Omega AG mit Sitz in München. Erst 2011 gegründet, hat die Omega AG, nach eigenen Angaben ein Investmentunternehmen mit Fokus auf Immobilien, schon Projekte in Höhe von 480 Millionen Euro umgesetzt.

💡 Was ist ein Share-Deal?

Beim Share Deal können Unternehmer ein Steuerschlupfloch nutzen, um Grunderwerbsteuer zu sparen: Beim Kauf einer Immobilie wird dabei nicht das Gebäude an sich erworben, sondern die Anteile einer Firma, die diese Immobilie besitzt. Wenn mindestens 5,1 Prozent der Anteile dabei an einen weiteren Akteur gehen, ist der Verkauf von der Grunderwerbsteuer befreit. Das Vorgehen ist umstritten, die Bundesregierung arbeitet an einer Verschärfung der Regelung. (Erklärt von Lisa Wreschniok, BR Recherche)

Steuern sparen und Immobilienpreise nach oben treiben

Die Omega AG kauft immer wieder Mietshäuser. Dafür gründet sie – wie viele andere Immobilienunternehmen auch – jeweils eigene Gesellschaften. Das Haus in der Wilhelmstraße hält die Omega AG aber nicht lange. 2019 stößt sie es wieder ab.

Der neue Eigentümer kauft jedoch nicht die Immobilie, sondern erwirbt Anteile an der Gesellschaft, der das Haus zu dem Zeitpunkt gehört. Das zeigen Einträge im Handelsregister. Aus der Omega Wilhelmstraße GmbH wird jetzt Mitten in Schwabing GmbH. Recherchen zeigen: Das Geschäft ist verschachtelt. Letztlich gehört die Immobilie jetzt einem Geschäftsmann aus einem Vorort bei München zu elf Prozent und einer Schweizer Firma namens Cone Capital – zu 89 Prozent. Ein sogenannter Share-Deal – bei dem keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Wie viele solcher Share-Deals in München getätigt werden, ist nicht bekannt. Dass Immobilien so steuerfrei den Eigentümer wechseln, ärgert den Münchener Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) schon lange: "Ich gehe mal davon aus, dass die Share-Deals nicht nur steuerrechtlich vorteilhaft sind, sondern natürlich auch preistreibende Wirkung haben. Deswegen kritisieren wir seit vielen, vielen Jahren das Thema Share-Deals. Leider hat der Gesetzgeber noch nicht reagiert."

Crowd-Investing: Auch Kleinanleger spekulieren mit

Die Mieter in der Wilhelmstraße bekommen nur mitgeteilt, dass der neue Eigentümer "Mitten in Schwabing GmbH" heißt. Kurz darauf entdeckt Annegret Bähnisch im Internet das Schwarmfinanzierungs-Projekt. Und da steht, wie der neue Investor mit ihrem Haus Geld verdienen will: Indem er eine Abriss- und Baugenehmigung beschafft und dann das ‚Projekt‘ samt Haus wieder verkauft – mit einem Millionengewinn, an "einen Globalkäufer". Schon ab 1.000 Euro können sich Kleinanleger per sogenannter Schwarmfinanzierung oder Crowd-Investing an dem Projekt beteiligen. Mit sechs Prozent Zinsen werden sie über die Internetplattform Exporo gelockt. Laut Prospekt liegen die Gesamtinvestitionskosten für den Grundstücksankauf, die Baugenehmigung und den Verkauf bei ca. 21,6 Millionen Euro. Einbringen soll das ganze Projekt am Ende 28 Millionen Euro.

Exporo: "Projektfinanzierung" statt Bau von Immobilien

Was genau geschieht mit dem Geld der Kleinanleger? Es geht nicht direkt an den Immobilienentwickler, sondern als Darlehen an eine Gesellschaft des Schwarmfinanzierers Exporo, die es dann weiterleitet.

Für Kleinanleger ist so ein Konstrukt kaum zu verstehen, kritisiert der Fachanwalt für Kapitalmarktrecht Peter Mattil. "Der Anleger, der sich so eine Broschüre oder einen Prospekt ansieht, denkt, er ist bei einer Immobilienentwicklung dabei. Das ist aber gar nicht so. Er gibt Geld für ein Darlehen, das an eine andere Gesellschaft weitergegeben wird. Dann wird es nochmal weitergegeben. Und irgendwann bekommt er vielleicht, wenn alle anderen bedient sind, sein Geld wieder mit Zinsen. Aber mit der Immobilie hat er überhaupt nichts zu tun."

Anleger könnten beim Crowd-Investing ihr Geld verlieren

Was, wenn ein solches Projekt scheitert, wenn zum Beispiel keine Baugenehmigung erteilt wird oder Mieter auf ihrem Wohnrecht beharren und Abfindungen ausschlagen? Der Regensburger Professor für Immobilienfinanzierung, Professor Dr. Steffen Sebastian, warnt: "Die riskanteste Form von Immobilienfinanzierung ist die Projektentwicklung."

Zum Fall der Wilhelmstraße sagt Professor Dr. Steffen Sebastian: "Die Projektrechnung kann nur dann aufgehen, wenn wir mit erheblichen Preiszuwächsen in München kalkulieren. Da ist schon eine große spekulative Komponente drin." Er rät Kleinanlegern von solchen riskanten Investmentformen ab.

Auf schriftliche Anfrage zum Stand des Projekts und den damit verbundenen Risiken für die Kleinanleger, schreibt der Anwalt der Cone Capital AG, man könne sich nicht zu Fragen, die Kleinanleger betreffen, äußern. Denn Cone Capital schließe keine Verträge mit Kleinanlegern, sondern mit Konzernunternehmen der Exporo AG.

Auch der Finanzexperte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg warnt: "Das Problem bei Crowd-Investments ist, dass Anlegern vorgegaukelt wird, sie würden in Immobilien investieren, meist werden aber Darlehensverträge verkauft." Dabei handele es sich um einen nachrangigen Darlehensvertrag, sagt Nauhauser: "Das heißt, man steht in der Kette der Gläubiger weit hinten."

© BR

Wem gehört die Stadt? Diese Aktion hat vor einem halben Jahr der Bayerische Rundfunk zusammen mit dem Recherchenetzwerk Correctiv gestartet.

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