Immer weniger Menschen können sich aufgrund der steigenden Zinsen ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Immer mehr entscheiden sich deshalb nach Einschätzung des Marktforschungsinstituts IVD-Süd dazu, die neuen vier Wände zu mieten.
Mieten steigen weniger stark als Inflation
"3-Zimmer, Küche, Bad" oder was Kleineres unterm Dach - die Mieten in Bayern gingen im letzten Halbjahr in den meisten Groß- und Mittelstädten weiter in die Höhe. In Rosenheim etwa stiegen die Mietpreise für eine gebrauchte Wohnung um 6,5 Prozent, in Landshut um 5,5 Prozent, in Bamberg um 4,7 Prozent - und in München waren es 4,3 Prozent. In Würzburg und Augsburg dagegen gab es keine Veränderungen.
Aber die steigende Nachfrage sorgt nicht nur im Bestand für steigende Mietpreise, sondern auch im Neubau, wenn auch nur leicht. Lag die durchschnittliche Mietsteigerungen im Frühjahr 2023 bei 1,9 Prozent, nahm sie in den nächsten sechs Monaten auf durchschnittlich zwei Prozent zu.
Auch Trend zu Single-Haushalten belastet Mietmarkt
Ursache für den Anstieg der Mietpreise seien der hohe Zuzug durch den Ukraine-Krieg, der wachsende Trend zum Ein-Personen-Haushalt, was sehr viel Fläche beansprucht, und die Nachfrage seitens der Interessenten, die wegen der gestiegenen Zinsen Abstand von ihren Kaufabsichten nehmen müssen und auf den Mietmarkt ausweichen.
Bautätigkeit am Mietmarkt kollabiert
Während der Bedarf an Wohnraum stark zunimmt, geht die Abwärtsspirale im Wohnungsbau weiter. Gestiegene Energiepreise, unterbrochene Lieferketten, die gestiegenen Hypothekenzinsen, eine hohe Inflation sowie die gekürzte KfW-Förderung gehörten laut IVD aktuell zu den größten Herausforderungen am Wohnungsbau. Dazu kommt: Die Bautätigkeit ist im Vergleich vom ersten Halbjahr 2022 zum ersten Halbjahr 2023 um 29 Prozent gesunken. Laut IVD-Leiter Stephan Kippes ist sie fast kollabiert. Weil es die Zinssituation dem Bauträger, wie auch dem privaten Häuslebauer sehr schwer macht, die Investition einer Immobilie zu finanzieren. So wurden in den ersten sechs Monaten 2023 bayernweit lediglich 25.058 neue Wohneinheiten zum Bau freigegeben.
Auch die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Projekten, die bereits genehmigt, aber noch nicht gebaut sind, werde sehr kritisch betrachtet. Wohnungsbauvorhaben würden zurzeit immer häufiger zurückgestellt oder gestoppt.
Eine Möglichkeit, die Situation zu entspannen, so der IVD, seien zinsgünstige Darlehen, die Senkung der Grunderwerbssteuer, die Förderung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus und die Bereitstellung von Mitarbeiterwohnung für die Angestellten von Unternehmen. Wenn hier nichts passiere, geht Stephan Kippes von weiter steigenden Mieten aus.
Ifo: Stimmung im Wohnungsbau so schlecht wie lange nicht mehr
Auch das ifo-Institut hat sich mit dem Wohnungsbau beschäftigt. Dessen Geschäftsklima für die Branche fällt so schlecht wie noch nie seit Beginn der Erhebung im Jahr 1991 aus. Und der Stimmungsabfall war rapide: Noch Anfang 2022 war die Laune in der Branche richtig gut gewesen.
"Viele Projekte sind wegen der höheren Zinsen und gestiegenen Baukosten nicht mehr wirtschaftlich umsetzbar", so ifo-Experte Klaus Wohlrabe. "Die Wohnungen, die heute nicht begonnen werden, werden uns in zwei Jahren auf dem Mietmarkt fehlen."
Hinzu kommen demnach noch zahlreiche Stornierungen von eigentlich geplanten Projekten. Davon betroffen seien mittlerweile mehr als 20 Prozent der Bauunternehmen. Fast die Hälfte der Firmen klagt mittlerweile auch über Auftragsmangel.
Neben Auftragsmangel und Stornierungen beklagten die befragten Wohnungsbaufirmen am dritthäufigsten Finanzierungsschwierigkeiten. Materialknappheit, die in den vergangenen beiden Jahren oft ein Thema war, spielte dagegen kaum noch eine Rolle.
Hoffnung am Horizont: Erholung im kommenden Jahr?
Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund geht allerdings davon aus, dass sich die Baubranche Anfang kommenden Jahres wieder erholen wird. Derzeit befinden man sich in einer "Konsolidierungsphase". Das Verkaufsvolumen für Wohn- und Gewerbeobjekte sei auf dem Stand von 2012. Hier habe es im ersten Halbjahr Verkäufe von 14,9 Milliarden Euro gegeben und so ein Minus von 53 Prozent binnen Jahresfrist. Nach der Schockstarre durch Ukraine-Krieg, Zinswende, wirtschaftlicher Stagnation, hoher Inflation und gestiegenen Baukosten sei der Markt gerade aber in die "Findungsphase" eingetreten. Käufer und Verkäufer finden offenbar wieder zusammen.
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