Wann normalisiert sich der überhitzte Münchner Immobilienmarkt? Wann platzt die Blase? In der Region München, wo die Miet- und Immobilienpreise nach wie vor an der deutschlandweiten Spitze liegen, wird viel spekuliert über die weitere Preisentwicklung.
Preise für Eigentumswohnungen um mehr als das Doppelte angestiegen
Wie Untersuchungen des Planungsverbandes München nun zeigen, sind die Kaufpreise noch stärker angestiegen als die Mietpreise. Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2010 in der gesamten Region München um mehr als das Doppelte angestiegen sind, gab es bei den Neuvermietungen von Bestandswohnungen einen Anstieg von "nur" rund 50 Prozent.
Wenig Baugrund, hohe Nachfrage, niedrige Zinsen
Laut Christian Breu, Geschäftsführer des Planungsverbands München, liegen die hohen Kaufpreise für Immobilien in der Region München vor allem daran, dass die Bodenpreise stärker steigen. Insgesamt gebe es einfach zu wenig Baugrundstücke für die sehr hohe Nachfrage.
Darüber hinaus seien die Strukturen der Stadt München "zugunsten der Mieten" ausgelegt, weil wesentlich mehr Grundstücke für Mietobjekte verwendet werden als für den Bau von Häusern- oder Eigentumswohnungen. Auch die derzeit niedrigen Zinsen spielten eine wesentliche Rolle für den unterschiedlichen Anstieg von Miet- und Kaufpreisen.
Nach wie vor liegen die höchsten Boden-Quadratmeterpreise mit mehr als 2.000 Euro in der Stadt München sowie Neuried, Pullach und Grünwald im Landkreis München.
Bodenpreis-Richtwerte für die Region München.
650.000 Euro Kaufpreis oder 1.141 Euro Miete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in München
Am teuersten waren laut den Untersuchungen des Planungsverbandes München im 1. Quartal 2020 Neubauwohnungen in der Stadt München mit durchschnittlich 9.165 Euro pro Quadratmeter (zum Vergleich: 7.795 Euro im Landkreis München). Eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung wurde damit in München für 641.550 Euro verkauft.
Der durchschnittliche Mietpreis bei Neuvermietung einer Bestandswohnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beträgt in der Landeshauptstadt derzeit durchschnittlich 1.141 Euro (zum Vergleich: 677,60 Euro in Landsberg am Lech). Insgesamt sind Wohnungen in Neubauten etwa 10 bis 15 Prozent teurer als in Bestandsbauten.
Durchschnittliche Mietbelastung durch Spitzenverdiener verzerrt
Die hohen Miet- und Kaufpreise in der Region München werden durch die insgesamt höheren Einkommen jedoch nur teilweise relativiert. Für Christian Breu vom Planungsverband München ist das das "überraschendere Ergebnis" der Untersuchung.
Demnach beansprucht die durchschnittliche Mietbelastung derzeit rund 23 Prozent des verfügbaren Einkommens eines Haushalts in der Landeshauptstadt München. Bei Alleinerziehenden oder Geringverdienern ist diese sogenannte "Mietbelastungsquote" jedoch deutlich höher. Dadurch, dass es in und um München mehr Spitzenverdiener gibt als in anderen deutschen Städten, wird diese Durchschnittsquote verzerrt.
"Es gibt eine große Anzahl an gut- und besserverdienenden Haushalten in Stadt und Region München. Die Spitzenverdiener beeinflussen diesen Durchschnittswert." Christian Breu , Planungsverband München
Mietbelastungsquote in München und in den angrenzenden Landkreisen im Vergleich.
Coronokrise beeinflusst Münchner Immobilienmarkt bislang nicht
Die Untersuchungen des Planungsverbandes München zeigen auch, dass die derzeitige Coronakrise den Immobilienmarkt in der Region München bisher nicht beeinflusst.
Das Institut der Deutschen Wirtschaft jedoch erwartet einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien durch den Einbruch des Bruttoinlandprodukts, einem Anstieg der Arbeitslosigkeit und weit verbreiteter Kurzarbeit. Es geht von einer insgesamt schwächeren Nachfrage nach Immobilien aus, vor allem in den Städten.
Für München rechnet das Wirtschafts-Institut demnach mit einem Kaufpreisrückgang zwischen 2 und 14 Prozent. Bei den Mietpreisen wird allerdings mit einer geringeren Preisanpassung durch die Coronakrise gerechnet, da Mietpreise nach unten unflexibler seien als Kaufpreise.
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