Vorwegnehmen muss man, dass in der Wohnungsbaubranche ganz dicke Bretter gebohrt werden. Nichts wirkt schnell und wie sehr der Neubau von Wohnungen jetzt wirklich angekurbelt wird, lässt sich heute noch nicht sagen. Aber die Politik dreht an mehreren Stellschrauben, damit sich Menschen in der gegenwärtigen Phase hoher Zinsen und gestiegener Baupreise ihren Traum vom Wohneigentum erfüllen können.
Günstige Kredite für Familien
Bisher konnten Familien unter bestimmten Bedingungen beim erstmaligen Kauf von Wohneigentum günstige Kredite beantragen. Die im Programm "Wohneigentum für Familien" bestehende Einkommensgrenze wird jetzt kräftig angehoben – auf 90.000 Euro bei einer Familie mit einem Kind (bisher: 60.000 Euro). Mit jedem weiteren Kind erhöht sich diese Grenze um 10.000 Euro. Auch die Kreditfördersumme selbst wird um 30.000 Euro angehoben, auf künftig 170.000 Euro. Mit drei oder mehr Kindern erhöht sich die Kreditobergrenze nochmal. Hier anzusetzen, scheint logisch.
Denn mit den bisher geltenden Grenzen sind seit Start des Kreditprogramms gerade einmal 245 Anträge eingegangen. Von den 350 Millionen Euro, die im Topf liegen, wurden erst 8,6 Millionen Euro abgerufen. Wie viele Familien mit der Erhöhung der Einkommensgrenze jetzt eine Förderung beantragen, muss sich zeigen. Denn mit den rasant gestiegenen Zins- und Baukosten können Familien auch mit einem günstigen (Teil-)Darlehen einen Neubau oft nur schwer finanzieren.
Programm "Jung kauft Alt"
Ebenfalls für junge Familien ist das Programm "Jung kauft Alt" gedacht. 2024 soll dieses Programm für die Förderung der Sanierung von Bestandsbauten eingeführt werden. Typisches Beispiel: Eine junge Familie kauft ein sanierungsbedürftiges Häuschen statt eines Neubaus und wird dann Fördermittel beantragen können. Die Finanzierung aus dem Topf des Klima- und Transformationsfonds soll zunächst bis 2027 laufen. Allerdings: Genaues weiß man erst, wenn das Bundesbauministerium das hierfür geplante Gesetz vorlegt.
Klimaschutz – aber langsamer als geplant
Ein Faktor, der die Baukosten in die Höhe getrieben hat, sind die Vorschriften für klimafreundliches Bauen. Diese Regeln legen fest, wie viel Primärenergie ein Gebäude verbrauchen darf. So gilt für Neubauten bei der Energieeffizienz seit Anfang dieses Jahres der Standard EH55. Das heißt: Neubauten dürfen maximal 55 Prozent der Energie eines Referenzhauses verbrauchen. Das sollte laut Koalitionsvertrag weiter verschärft werden, auf den Standard EH40.
Die Ampel verschiebt das jetzt. Für private Bauherren, aber auch Bauunternehmen heißt das: Sie können günstiger kalkulieren. Ein weiterer großer Kostentreiber könnte die auf EU-Ebene geplante Sanierungspflicht in der Gebäudedämmung sein. Die Bundesregierung will sich nun für "hohe Sanierungsquoten einsetzen, aber verpflichtende Sanierungen einzelner Gebäude ausschließen".
"Serielles Bauen" und weniger Bürokratie
Große Hoffnungen setzt man quer durch alle Parteien und auch in der Baubranche in das sogenannte serielle Bauen. Damit ist gemeint, dass es für Bauherren einfacher wird, einmal genehmigte Modelle auch in anderen Kommunen zu bauen, ohne jedes Mal einen komplett neuen Durchlauf für die Baugenehmigung zu machen. Bis Ende des Jahres soll eine "Leitlinie für den Gebäudetyp E" entstehen, die es möglich machen soll, vereinfacht und doch rechtssicher zu bauen.
Denn abgesehen von Grundstücks-, Bau- und Zinskosten selbst ist es auch die Bürokratie, die das Bauen immer mehr verteuert. Überhaupt will man gewisse Schutzstandards, wie etwa Lärmrichtwerte, überdenken. Wer sich schon einmal beim Bau eines Wohnhauses an einer ruhigen Landstraße mit der Auflage konfrontiert sah, eine Lärmschutzwand zu bauen, weiß, wie das die Kosten in die Höhe treibt.
Baunebenkosten sollen sinken
Ein wesentlicher Kostentreiber beim Erwerb von Wohneigentum sind auch die Kaufnebenkosten. Dazu gehören Gebühren, Makler- und Notarkosten und vor allem die Grunderwerbsteuer. Viele Länder haben diese in den letzten Jahren kräftig angehoben.
Die Bundesregierung schlägt den Ländern jetzt eine Art Deal vor: Wenn sie die Grunderwerbsteuer senken, könnten sie an anderen (Bundes-) Steuern mehr beteiligt werden. Darüber wird allerdings noch verhandelt, die meisten Länder sträuben sich bisher.
Bayern hat übrigens als einziges Bundesland seit 1997 die Grunderwerbsteuer nicht mehr erhöht, sie liegt mit 3,5 Prozent am niedrigsten in Deutschland. Ein Vergleich: Für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro werden in Bayern 17.500 Euro Grunderwerbssteuer fällig, in Nordrhein-Westfalen sind es 32.500 Euro.
Bayern hat eigene Förderprogramme
Einiges von dem, was jetzt beim Spitzentreffen der Baubranche mit Bundeskanzler Olaf Scholz und Bundesbauministerin Klara Geywitz besprochen wurde, wird auch in Bayern diskutiert und ist teilweise schon auf den Weg gebracht worden. Ein Beispiel: Das vereinfachte Bauen mit einem "Gebäudetyp E" soll in Pilotprojekten erprobt werden.
Anders als der Bund hat Bayern auch ein Zinsverbilligungsprogramm aufgelegt. Für bis zu einem Drittel der Gesamtkosten können Familien mit niedrigem oder mittlerem Einkommen ein um drei Prozentpunkte verbilligtes Darlehen beantragen. Im Einzelfall kann Bayern auch eine Bürgschaft aussprechen, wenn das Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum nicht ausreicht. Mehr Einzelheiten über Fördermöglichkeiten im "Wohnbau-Booster Bayern" findet man auf der Seite des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr.
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