Deutschlands teuerste Stadt bekommt 2025 einen aktualisierten Mietspiegel. Dann können Münchner Mieterinnen und Mieter ihre eigenen Mietkosten mit den aktuellen ortsüblichen Preisen vergleichen – und gegebenenfalls sogar Geld vom Vermieter zurückverlangen.
Schon jetzt beginnt das beauftragte Marktforschungsinstitut Kantar damit, Daten für den neuen Mietspiegel zu erheben. In einer ersten Runde schreibe das Unternehmen nach dem Zufallsprinzip rund 20.000 Münchnerinnen und Münchner an, um sie zu befragen, sagt die Leiterin der Mietberatungsstelle der Stadt München, Tina Willamowius. Ziel des Forschungsinstituts sei es, insgesamt 3.000 auswertbare Antworten zu erhalten. Dafür würden maximal 100.000 Münchner Haushalte kontaktiert.
Wer nicht mitmacht, muss Strafe zahlen
Neu an der diesjährigen Datenerhebung ist, dass zum ersten Mal die Auskunftspflicht zum Tragen kommt, die der Bund im Rahmen der Mietspiegelreform 2022 eingeführt hat. Das bedeutet, dass angeschriebene Haushalte dem Marktforschungsinstitut antworten und ihm die geforderten Informationen zur Verfügung stellen müssen. Tun sie das nicht, drohe ein Bußgeld, so Willamowius vom Münchner Sozialreferat. Und das kann teuer werden: Bis zu 5.000 Euro könnten fällig werden.
Mietspiegel: Wichtiges Werkzeug in Gerichtsprozessen
Die Auskunftspflicht soll unter anderem die korrekte und unverzerrte Datenerhebung sicherstellen. Das ist nicht ganz unwichtig: Beim Münchner Mietspiegel handelt es sich nämlich um einen qualifizierten Index – das bedeutet, dass er nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und außerdem juristische Beweiswirkung hat, also bei Mietstreitereien vor Gericht als Beweismittel eingebracht werden kann.
Für Tina Willamowius, die im Münchner Sozialreferat für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels verantwortlich ist, ist ein sorgfältig erstellter Mietspiegel ein hohes Gut: "Damit versachlichen wir die hitzige Diskussion um den Mietpreis", sagt sie. Gerade in einem heißen Pflaster wie dem Münchner Mietmarkt brauche man etwas, worauf man sich verlassen kann, so Willamowius. Der qualifizierte Mietspiegel orientiert sich dabei an fünf zentralen Kriterien: Art (zum Beispiel Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus), Lage, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit.
So funktioniert die Datenerhebung
Die Datenerhebung für den Münchner Mietspiegel funktioniert so: Zuerst erhalten einige Mieter und Mieterinnen von Kantar postalisch eine Aufforderung zur Kontaktaufnahme. Erfüllt die betreffende Wohnung alle Kriterien für die Mietspiegelerhebung, vereinbart das Marktforschungsinstitut telefonische Interviews mit den Mietern, bevor schlussendlich auch noch die Vermieter befragt werden.
Dass trotz der neuen Auskunftspflicht weit mehr Haushalte Post vom Marktforschungsinstitut erhalten, als dann tatsächlich in den Mietspiegel einfließen, hat mehrere Gründe: Zum einen berücksichtigt der Mietspiegel bestimmte Wohnformen wie etwa geförderter Wohnraum nicht. Zum anderen müssen die Haushalte, die Einzug in den Mietspiegel halten, eine repräsentative Stichprobe der verschiedenen Wohnungstypen und -größen in München darstellen.
Mietspiegel berücksichtigt keine Altverträge
Vor allem aber berücksichtigt der Mietspiegel nur Mietpreise von Wohnungen, bei denen sich in den letzten sechs Jahren die Miete verändert hat. Und genau das sei die große Schwäche des Mietspiegels, findet Beatrix Zurek, Vorsitzende des Münchner Mietervereins: "Alle Mieten, die länger nicht verändert wurden, kommen in einem Mietspiegel nicht vor", sagt sie. Konkret bedeutet das: Wohnungen, bei denen die Vermieter in den letzten Jahren keine Miete erhöht haben, werden im Mietspiegel schlicht nicht berücksichtigt. Der Mietspiegel spiegle also nicht die tatsächlich gezahlten Mieten in München wider, findet Zurek. "Das führt dazu - und da muss man wirklich kein Meister der Mathematik sein -, dass die Preisspirale immer weiter nach oben geht".
Auch das Münchner Sozialreferat würde sich wünschen, dass ältere Verträge in den Mietspiegel einfließen, sagt ein Sprecher auf Anfrage. Altverträge hätten eine "dämpfende Wirkung" auf den Mietspiegel, der ansonsten nur immer weiter steige. Allerdings schreibe der Bundesgesetzgeber den Zeitrahmen von sechs Jahren schlicht vor.
Mietspiegel verpflichtend für eine Reihe bayerischer Städte
Die Mietspiegelreform hat auch noch eine weitere Änderung mit sich gebracht: Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel nun verpflichtend. Das bedeutet auch für viele bayerische Klein- und Mittelstädte, dass sie ihre durchschnittlichen Mietpreise transparent machen müssen. 2023 hat etwa Würzburg zum ersten Mal einen offiziellen Mietspiegel vorgelegt. Demnach betrug die Nettokaltmiete in der unterfränkischen Metropole durchschnittlich 9,40 Euro.
In München laufen die Befragungen der Mieter und Mieterinnen noch bis Ende April 2024. Im Frühjahr 2025 liegt dann voraussichtlich der neue Mietspiegel für die Landeshauptstadt vor.
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