In den vergangenen Jahren hatten Hausbauer und Wohnungskäufer traumhafte Kreditbedingungen. Hauptgrund war die historische Nullzinsphase der Europäischen Zentralbank von 2016 bis Juli 2022. Seitdem ist der EZB-Leitzins stark gestiegen - mit ihm die Immobilienzinsen. Wer sein altes Darlehen aus dem Bestand verlängern muss, dem droht, dafür nun deutlich mehr bezahlen zu müssen.
- Zum Artikel: "Zinserhöhung der EZB - Was das für Sparen und Bauzinsen bedeutet"
Immobilienkredit: Verlängerung der Laufzeit und Reduzierung der Tilgungsraten
Einen Baukredit mit hohen Restschulden einfach so tilgen oder umschulden, diese Möglichkeiten haben viele nicht. Es lohnt sich deshalb vor Ablauf der alten Zinsbindungsfrist auf die Bank zuzugehen. Bis auf die stark gestiegenen Zinsen kann die neue Anschlussfinanzierung nämlich günstiger sein als die alte Erstfinanzierung. Schließlich haben Schuldnerinnen und Schuldner in der Zwischenzeit einiges schon getilgt. Wegen dieser geleisteten Rückzahlungen lässt sich der neue Tilgungssatz vielleicht senken. Beispielsweise werden statt drei oder vier Prozent dann nur noch zwei Prozent der Restschuld im Jahr zurückgezahlt. Entsprechend sinkt die monatliche Rate, was Raum schafft für eine höhere Zinsbelastung, die sich damit zumindest teilweise abfangen lässt.
Der Nachteil ist die Verlängerung der Gesamtlaufzeit, bis die Immobilie endlich schuldenfrei wird. Eine Tilgungsänderung ist also ein zweischneidiges Schwert. Der Vorteil ist, dass die kurzfristige monatliche Belastung sinkt und die Schulden damit tragfähiger werden. Durch die Verlängerung der Laufzeit zahlen Schuldnerinnen und Schuldner aber am Ende über die Jahre gerechnet mehr Zinsen.
Hypothek: Wechsel der Bank kann hohe Zusatzkosten verursachen
Im Internet finden sich zahlreiche Plattformen, die Werbung für günstige Anschlussfinanzierungen machen. Denn auf den ersten Blick wird oft schon deutlich, dass die eigene Bank bei der Anschlussfinanzierung häufig nicht mehr so großzügig ist wie am Anfang bei den Zinskonditionen. Wegen der eingetragenen Hypothek im Grundbuch, die beim Wechsel von einer Bank zur anderen wandert, sind jedoch einige hundert Euro an Zusatzkosten einzuplanen für diesen Pfandtausch. Außerdem muss die neue Bank erst noch eine vollständige Kreditprüfung vornehmen, was nicht immer glattgeht.
Teilweise erschwerte Finanzierungsbedingungen für Neukunden
EU und Europäische Bankenaufsicht haben die Finanzierungsbedingungen für Immobiliendarlehen in den vergangenen Jahren verschärft, was vor allem Neukunden trifft und weniger die Bestandskunden. So sollen die Baukredite inzwischen möglichst vor dem Renteneintrittsalter vollständig zurückgezahlt werden. Eine Beleihung nur aufgrund des Werts der Immobilie ist sogar verboten worden, obwohl das früher durchaus üblich war.
Hinzukommt: Die Hausbank kann für die Kreditvergabe bei der Bewertung des Vorhabens noch andere Kriterien mit einfließen lassen, da sie die Kunden schon länger und besser kennt (sogenanntes internes Rating). Der Bankberater könnte deshalb die Verlängerung des Immobilienkredits zum Anlass nehmen, zusätzliche Finanzprodukte zu verkaufen, wie etwa einen Bausparvertrag.
Besser mit Bausparvertrag oder einfach mit altem Darlehen weitermachen?
In Zeiten steigender Zinsen werden wieder vermehrt Bauspardarlehen angeboten, die nach einer Ansparphase einen zinsgünstigen Kredit für die Restlaufzeit versprechen. Der Haken ist die Abschlussgebühr in Höhe von meistens 1 Prozent. Die bezieht sich in der Regel auf die gesamte Vertragssumme, egal ob das Bauspardarlehen später überhaupt in Anspruch genommen wird. Der mutmaßliche Zinsvorteil kann also beim Vertragsabschluss schon verloren sein. Außerdem erhöht der Bausparvertrag insgesamt die monatliche Belastung der ohnehin vorhandenen Kreditraten und macht die bereits laufende Immobilienfinanzierung damit noch teurer. Davon wäre also eher abzuraten. So lange noch keine Schulden da sind und es nur um die Kapitalbildung vor einem Immobilienkauf geht, kann der Bausparer dagegen sinnvoll sein.
Besser Sondertilgungen oder andere Rücklagen bilden?
Eine weitere Möglichkeit sind Sondertilgungen, die bei vielen Immobilienkrediten sogar jedes Jahr erfolgen können, spätestens jedoch zum Ende der Zinsbindungsfrist. Dadurch sinkt die monatliche Belastung nicht unbedingt, aber die Laufzeit des Kreditvertrags bis zur letzten Rate kann sich erheblich verkürzen. Für den Moment hilft das nicht so viel, aber am Ende zahlt es sich aus, wenn der Kredit dadurch viel früher abgelöst wird.
Wer es sich also leisten kann, neben den monatlichen Kreditraten nebenher noch etwas Geld auf die Seite zu legen und für eine Sondertilgung anzusparen, bleibt flexibel und ist damit im besten Fall jeder Zinsentwicklung gewachsen. Wer das Geld für den Immobilienkredit dann doch nicht braucht, kann es ja in eine Renovierung oder energetische Sanierung der Immobilie stecken, was zurzeit sehr aktuell ist neben den ohnehin höheren Zinsen.
Sonderfall: Tilgung mit Kapitallebensversicherung
Sondertilgungen, Bausparverträge und andere Geldreserven reduzieren zwar die Laufzeit und die langfristige Zinsbelastung, die Monatsraten werden dadurch aber nicht unbedingt kleiner. Manche Hausbesitzer und Hausbesitzerinnen haben für ihre Immobilienkredite die Lebensversicherung verpfändet und haben damit die Option, mit der fälligen Versicherungssumme später ihre Immobilie ganz oder teilweise abzuzahlen. In der mehr als ein Jahrzehnt dauernden Niedrigzinsphase, die hinter uns liegt, haben sich die Versicherungsprodukte allerdings wesentlich schlechter verzinst als ursprünglich angenommen. Mit den aktuell steigenden Renditen könnte diese Form der Immobilienfinanzierung vielleicht wieder attraktiver werden, aber ein erhöhtes Risiko bleibt damit auf jeden Fall verbunden. Im schlimmsten Fall ist die private Altersvorsorge weg und das Haus noch immer nicht abbezahlt.
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