Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein in Deutschland neues Finanzierungsmodell, das derzeit auf allen Kanälen intensiv beworben wird. In Fernsehspots verkaufen junggebliebene, meist attraktive Seniorenpaare einen Teil ihres Hauses, steigen glücklich lächelnd in ihr neues Cabrio und genießen ihren "dritten Frühling" im Lebensabend.
Geschaltet werden die Spots von Firmen wie "Engel & Völkers", "Heimkapital", "Wertfaktor" und seit neuestem auch von der Volksbank als Teilverkauf aus dem Lager der Genossenschaftsbanken. Sie alle sind erfahrene Profis auf dem Immobilienmarkt.
- Zum Artikel: Finanzaufsicht Bafin warnt vor Teilverkauf von Immobilien
Immobilien-Teilverkauf: Geld gibt es nicht umsonst
Bei einem Teilverkauf veräußern Immobilienbesitzer nur einen Teil ihres Hauses – in aller Regel 20 bis 50 Prozent. Dafür erhalten sie eine gewisse Summe, über die sie frei verfügen können. Das Geld gibt es nicht umsonst: Sie müssen dem neuen Miteigentümer, dessen Anteil im Grundbuch eingetragen wird, ein monatliches Nutzungsentgelt, eine Art Miete zahlen. In aller Regel liegt sie bei fünf Prozent der Teilverkaufssumme. Auf zehn Jahre gerechnet kommt da einiges zusammen, wie eine Beispielrechnung zeigt.
Beispiel für einen Teilverkauf
- Gesamtwert der Immobilie : 500.000 Euro
- Verkaufter Anteil 20 Prozent: 100.000 Euro
- Zins fünf Prozent im Jahr : 5.000 Euro
- Zinsen insgesamt bei einer Laufzeit von zehn Jahren : 50.000 Euro
Anders ausgedrückt: Alleine über das Nutzungsentgelt, vulgo "Miete", bekommt der neue Miteigentümer die Hälfte seines Investments zurück! Doch damit nicht genug.
Neue Miteigentümer beteiligen sich nicht an weiteren Kosten
Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer zahlt weiterhin der Haupteigentümer. Er ist auch verantwortlich für alle Kosten, die für den Erhalt, Modernisierung und Umbau anfallen. Eine energetische Sanierung, ein neues Dach, neue Fenster, ein altersgerechter Umbau verschlingen schnell zehntausende Euro und steigern in der Folge den Wert des Hauses. Davon profitiert bei einem Verkauf auch der neue Miteigentümer, ohne etwas dazu beigetragen zu haben. Gleichsam als zusätzliche "Morgengabe" zum Nutzungsentgelt.
Für den Fall, dass eine Wertsteigerung mal ausbleibt, findet sich in den meisten Verträgen eine Wertsicherungsklausel, die branchenüblich bei 17 Prozent liegt. Bei einem Verkauf sind die neuen Miteigentümer, die meist aus der Maklerbranche stammen, ebenfalls behilflich. Dafür verlangen sie eine Aufwandsentschädigung, besser bekannt als Maklerprovision.
Unbedingt zu beachten ist,
- dass der Wert der Immobilie nicht vom künftigen Miteigentümer alleine geschätzt wird. Bei Immobilien gehen die Wertvorstellungen so weit auseinander, dass eine dritte, unabhängige Meinung eingeholt werden sollte.
- dass Sanierungsaufwand und –kosten vorab realistisch bewertet und eingeplant werden. Für eine Immobilie in einem schlechten Zustand gibt es auch bei einem Teilverkauf weniger Geld. In einem zweiten Schritt würde der Miteigentümer aber von einer umfangreichen Sanierung und der damit verbundenen Wertsteigerung ein zweites Mal profitieren, da er sich an diesen Kosten nicht beteiligt.
- dass auch an Regelungen für den Todesfall gedacht wird. Wer erbt? Werden die Erben den Miteigentümer auszahlen können, oder muss die Immobilie als Ganzes verkauft werden? Und wer weiß: Vielleicht ergeben sich aus den Gesprächen mit den Kindern oder anderen Erben Lösungswege, die einen Teilverkauf unnötig machen.
Vorteile gegen Nachteile des Teilverkaufs abwägen
Gerade ältere Menschen möchten so lange wie möglich in ihren eigenen vier Wänden leben. Das ist bei einem Teilverkauf möglich, aber eben nur mit einem neuen Miteigentümer, einem Teilhaber, der seine eigenen Rechte deutlich macht, aber alle zusätzlichen Verpflichtungen ausschließt.
Nachteilig sind weiterhin die bereits beschriebenen hohen Kosten, die über die gesamte Laufzeit die zu Beginn erhaltene Summe deutlich schmälern.
Fazit: Verbraucher raten von Teilverkauf ab
Nicht nur die Bundesaufsicht BaFin, sondern auch die Verbraucherzentralen oder Beratungsportale wie "Finanztip" und "Finanztest" raten von einem Teilverkauf eher ab. Gleichwohl betonen sie, dass die Entscheidung nur die Hausbesitzer treffen können.
Sie verweisen auf Alternativen wie Baukredite oder KfW-Darlehen, die zur Sanierung und Modernisierung beantragt werden können. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Immobilie komplett zu verkaufen. Der neue Eigentümer bezahlt eine "Immobilienrente" an die Alteigentümer, die ein lebenslanges Nießbrauchsrecht erhalten.
Generell gilt: Immobiliengeschäfte gut überlegen
Immobiliengeschäfte sind komplizierte Rechtsgeschäfte, die nicht von heute auf morgen entschieden werden sollten, raten Experten - schon gar nicht auf der Basis von oberflächlichen Berechnungen, die man per Internet selbst machen oder sich vom Anbieter per Mail schicken lassen kann. Aufwand, Kosten und Folgen können so gravierend sein, dass sie, wenn es schlecht läuft, den wohl verdienten Ruhestand zum Albtraum werden lassen.
Vielleicht steht am Ende der Abwägung doch der Auszug in eine kleinere, günstigere Wohnung, die bereits altersgerecht saniert und einfacher zu verwalten ist - im alleinigen Eigentum ohne Mitsprache von Dritten.
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