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Recht Wer muss für Mietschäden aufkommen?

Kratzer im Parkett, gesprungene Fliesen im Küchenboden, ein Wasserschaden durch einen geplatzten Spülmaschinenschlauch - es ist schnell passiert, dass man in einer Mietwohnung einen Schaden verursacht. Und spätestens beim Auszug stellt sich dann die Frage, wer den Schaden bezahlen muss. Informationen und Tipps von Rechtsanwalt Markus Saller.

Stand: 30.05.2019

Ein tiefer Kratzer in einem Parkettboden | Bild: picture-alliance/dpa

Schäden, für die der Mieter aufkommen muss

  • Tritt während des Mietverhältnisses ein Schaden auf, muss der Mieter diesen dem Vermieter sofort melden.
  • Hat der Mieter den Schaden zu verantworten, kann der Vermieter Schadensersatz fordern, ohne dem Mieter eine Frist zur Beseitigung des Schadens zu setzen, das heißt, er kann beispielsweise einen Handwerker beauftragen und das Geld für die Reparatur vom Mieter verlangen.
  • Der Mieter hat den Schaden dann zu verantworten, wenn er nicht als normale Verschleißerscheinung durch die vertragsmäßige Nutzung der Wohnung entstanden ist, sondern fahrlässig, mutwillig oder durch unsachgemäße Nutzung.

Ausnahme:
Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Schäden, sondern um eine vertragliche Verpflichtung. Deswegen muss der Vermieter dem Mieter in diesem Fall die Möglichkeit zur Durchführung der Schönheitsreparaturen einräumen, bevor er selbst Handwerker beauftragen oder Schadensersatz fordern kann.

Höhe des Schadensersatzanspruches

  • Hat ein Mieter schuldhaft einen Schaden verursacht, kann der Vermieter einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Anders als viele glauben, ist dieser nicht auf die Höhe der Kaution begrenzt. Der Vermieter kann sich allerdings nur den aktuellen Zeitwert eines beschädigten Gegenstandes und nicht den Neuwert erstatten lassen. Er muss einen sogenannten "Neu-für Alt" Abzug vornehmen, bei dem die übliche Nutzungsdauer in die Berechnung einfließt.

Beispiel: Ein Elektroherd hat eine übliche Nutzungsdauer von 5 Jahren. Muss er bereits nach 3 Jahren ausgetauscht werden, weil der Mieter ihn kaputt gemacht hat, muss dieser nicht den kompletten Kaufpreis eines neuen Herdes, sondern nur 40 Prozent davon bezahlen.

  • Zudem darf der Vermieter die Mietwohnung nicht auf Kosten des Mieters verbessern. Der Vermieter kann also beispielsweise nicht auf Kosten des Mieters einen günstigen Herd durch einen viel teureren ersetzen.

Schäden, für die der Vermieter aufkommen muss

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Immobilie instand zu halten und die Kosten für anfallende Reparaturen, die durch Abnutzung beim vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden sind, zu tragen.

Dazu zählen z. B. gerissene Rollläden, defekter Herd (wenn dieser mitvermietet wird), defekte Toilettenspülung usw.

Ausnahme: Kleinreparaturklausel

  • Der Mietvertrag kann jedoch eine Klausel enthalten, die die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Höchstgrenze pro einzelne Reparatur (in der Regel 75 bis 100 Euro) und pro Jahr (bis zu 8 % der Jahresbruttomiete) auf den Mieter abwälzt.
  • Unter Kleinreparaturen fallen Reparaturen von Einrichtungsgegenständen oder Vorrichtungen, die dem häufigen Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind, z. B. Fenstergriffe, Lichtschalter oder Türklinken.
  • Jede einzelne Rechnung darf aber die vereinbarte Höchstsumme nicht überschreiten. Ist eine Rechnung höher, muss der Mieter nicht anteilig bis zu seiner Höchstgrenze zahlen, sondern überhaupt nichts.

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