Report München


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Mietausfälle und Vandalismus Sorgen und Nöte von Kleinvermietern

Mehr als die Hälfte aller Deutschen wohnt zur Miete – in den meisten Fällen im Eigentum von Privatpersonen. Doch viele dieser Kleinvermieter sind frustriert: Selbst wenn Mieter nicht zahlen oder die Wohnung demolieren, drohen lange juristische Auseinandersetzungen.

Author: Ulrich Hagmann, Gabriele Knetsch, Clara Westhoff

Published at: 12-3-2024

Vermieter in ihrer Wohnung | Bild: BR

"Es war alles übergequollene Essensreste, verschimmelt. Es war so ekelig.  Schock, Schock, Schock..."

Hans-Peter Reck, Vermieter

"… und dann ist die Fäkalflüssigkeit durch die Decke durchgetröpfelt."

Astrid Beck, Vermieterin

"Ich hatte von Anfang an Schwierigkeiten die Miete zu bekommen. Und ab ersten Januar zahlt sie gar nichts mehr."

Manfred Müller, Vermieter

"Das hat erst mal zwei Jahre gedauert, bis die Mieterin ausgezogen ist. Und dann haben wir im Nachhinein auch maximal die Hälfte von der Miete über Lohnpfändung hereinbekommen."

Cora Gundelfinger, Vermieterin

Vier Vermieter, die ihrem Ärger Luft machen. Sie sagen: Bei Problemen mit Mietern ziehen Vermieter häufig den Kürzeren. Beispiel Gräfenberg: eine kleine Stadt in Nordbayern. Das Haus von Hans-Peter Reck war jahrelang vermietet.

"Hier sehen wir die Wohnung in dem Zustand, die der letzte Mieter verlassen hat. [...] Den Vorraum hier konnte man nicht betreten, der war von einem Hund, den er temporärer gehalten hat, volluriniert, das war ein großer See hier. Hier sieht man in der Dusche die Rigips-Decke runtergebrochen, war durchnässt."

 Hans-Peter Reck, Vermieter

Soziale Vermieter im Nachteil?

Der Mieter ist längst weg. Der Schaden sei groß, sagt Hans-Peter Reck. Nach dieser Erfahrung lässt er sein Haus einfach leer stehen. Deutschland ist das Land der Mieter. Über die Hälfte der Menschen wohnt zur Miete - die meisten bei privaten Eigentümern. In der Regel besitzen diese Kleinvermieter nur ein bis zwei Wohnungen

So wie Manfred Müller. Er hat das Dachgeschoß seines 3 Familienhauses vermietet - aber auf die Mietzahlungen wartet er seit Januar vergeblich.

"Mittlerweile sind es ja, wie gesagt, schon drei Monatsmieten ja, das heißt Warmmiete 763 Euro. Ja, das heißt es sind schon über 2000 Euro, ja, was mir eigentlich fehlen. Wir sind nicht gerade auf Rosen gebettet, sage ich jetzt. Und von daher wäre man auf die Miete oder zumindest einen Teil Miete angewiesen."

Manfred Müller, Vermieter

Es ist sein Elternhaus, er ist hier aufgewachsen, im Neckartal am Rande des Großraums Stuttgart. Hier ist Wohnraum Mangelware.

"Am Anfang dachte ich, ich bin auf jeden Fall ein sozialer Vermieter. Ich schaue, dass ich eigentlich an welche vermiete, wo so auf dem Wohnungsmarkt eher keine Chance haben."

Manfred Müller, Vermieter

Er habe nach Sympathie entschieden, sich auf sein Bauchgefühl verlassen. Heute würde er sich eine Verdienstbescheinigung geben lassen und beim vorherigen Vermieter nachfragen.

"Es belastet mich schon, wenn ich abends im Bett liege oder so, da gehen mir die ganzen Gedanken durch den Kopf. Wie kann das sein? Ich bin nicht nur gefrustet, ich bin auch wütend."

Manfred Müller, Vermieter

Er will seine Dachgeschoßwohnung wieder haben und sein Geld. Ob ihm das gelingt? Wie lange wird das dauern und was wird es kosten? Diese Fragen quälen ihn jetzt.

Rechtsstreit kann lang und teuer werden

Es kann lange dauern und teuer werden. In München hat ein Vermieterpaar gerade diese Erfahrung gemacht. Astrid und Oskar Beck haben nach jahrelangem Kampf mit einem Mieter endlich ihre Wohnung zurück. In dem denkmalgeschützten Haus war schon in den 90ern ein Hausmeister-Ehepaar eingezogen. Große Wohnung, kleine Miete und dafür die Hausmeister-Arbeit. So steht es im Vertrag. Vor 6 Jahren haben sich die Mieter getrennt. Der Mann stellte die Hausmeistertätigkeit ein.

680 Euro bekamen sie für ihre 100 Quadratmeter Wohnung mitten in München und mussten zusätzlich noch einen Hausmeisterdienst beauftragen.

"Nach dem Mietvertrag ist diese Wohnung an ein Hausmeister-Ehepaar vermietet und wenn einer auszieht oder die Hausmeisterei aufgegeben wird, dann endet auch dieser Mietvertrag."

Astrid Beck, Vermieterin

Sie kündigten die Wohnung 2019 wegen Nichterfüllung des Vertrages. Dann ging der Ärger erst richtig los.

"Es war ein großer Wasserschaden. Den hat er angeblich gar nicht gemerkt, weil er beim Einlaufen der Badewanne das Bewusstsein verloren hat. Und dann liefen Hunderte von Liter Wasser in die Apotheke. Aber noch schlimmer war es: Er hat hinten bei der Toilette. Er hat die Toilette verrückt und dann ist die Fäkalflüssigkeit durch die Decke durchgetröpfelt."

Astrid Beck, Vermieterin

Über 4 Jahre zog sich das Verfahren hin. Immer wieder neue Hürden. Mehrere Tausend Euro Anwaltskosten, erst im Januar haben sie ihre Wohnung wiederbekommen.

"...es heißt zwar immer. Ja, Sie haben recht. Aber vorher müssen wir noch dieses tun und jenes machen und schicken und, und, und.... […] Die Vermieter haben immer den schwarzen Peter. Das sind immer geldgierige Haie. Die die Mieter drangsalieren wollen."

Astrid Beck, Vermieterin

Risiken und Kosten für Vermieter

Dabei ist Vermieten mit Risiken verbunden und mit Kosten. In Berlin vertritt Haus und Grund private Eigentümer und führt jährlich zusammen mit einem Meinungsforschungsinstitut eine Mitgliederbefragung durch.

Für 2023 haben die privaten Vermieter angegeben: Dass 19 Prozent von ihnen Verluste machen. 35 Prozent vermieten kostendeckend und nur 34 Prozent machen Gewinn, meist nur wenige Tausend Euro im Jahr. 12% wissen es nicht.

"Die privaten Vermieter sind tatsächlich der größte Vermieter am Markt mit 66 Prozent aller Mietwohnungen. Und deswegen ist es eigentlich auch so wichtig, dass man darauf achtet, dass gerade die privaten Vermieter noch vermieten können und die nicht immer mit weiteren Belastungen beschwert, sodass die irgendwann tatsächlich zu der Entscheidung kommen ‚Ich will das nicht mehr, oder ich kann das Ganze nicht mehr', weil was dann passiert ist, dass die Wohnung natürlich irgendwann von großen Wohnungsunternehmen oft auch gerade von ausländischen Fonds aufgekauft werden. Und die haben natürlich nur die Optimierung der Profite im Blick und nicht den Mieter."

Gerold Happ, Haus und Grund

Genau diese Überlegungen stellt in Gräfenberg Vermieter Hans-Peter Reck an, nachdem ihm ein Mieter enorme Schäden hinterlassen hat.

"Wir haben dann erstmal gar nichts gemacht. Und trotzdem sind die Gedanken ständig gekreist und gekurvt, was macht man in Zukunft mit dem Haus? Was lässt sich machen? Und was ist finanzierbar natürlich auch?"

Hans-Peter Reck, Vermieter

Denn sein Haus liegt landschaftlich schön...

"Tolle Wohnungen mit einem Fernblick oben im Dach. Ein tolles Wohnambiente hätte. Aber der Preis stimmt nicht."

Hans-Peter Reck, Vermieter

Er glaubt über die Miete käme die Investition nicht wieder herein, zumal er Angst vor schwierigen Mietern hat. In Gräfenberg ist er nicht der Einzige, der nicht vermietet. Auch in seinem Freundeskreis gibt es Fälle. Zum Beispiel Cora Gundelfinger. Sie hat ganz ähnliche Erfahrungen gemacht.

Auch Cora Gundelfinger hat lange gebraucht um säumige Mieter loszuwerden.

"Mahnbescheide, Räumungsklage, viel Geld vorstrecken, Gerichtskosten vorstrecken, Lohnpfändung, also das ganze Programm. Und das hat letztendlich, bis alles über die Bühne war, fast zwei Jahre gedauert und ungefähr ein Jahr keine Mieteinnahmen."

Cora Gundelfinger, Vermieterin

Sie besitzt mit ihrem Mann einen alten Gasthof. Nachdem die Mieter ausgezogen waren, hat sie umfassend renoviert. Sechs große Appartements vermieten die Gundelfingers heute lieber an Touristen als an Familien.

"Ich kann mir sehr vorstellen, wie schwierig das sein muss als Familie überhaupt eine Wohnung zu bekommen und auch eine bezahlbare Wohnung vor allen Dingen auch zu bekommen. Andererseits muss ich ja auch mein Eigentum schützen und meinen Lebensunterhalt generieren. Das Risiko ist mir einfach zu groß."

Cora Gundelfinger, Vermieterin

Sorge um Eigentum

Im Großraum Stuttgart kämpft Manfred Müller um seine Dachgeschoßwohnung. Er tauscht sich mit anderen Betroffenen aus und hat mittlerweile gehört, was Vermietern so alles passieren kann. Deswegen sorgt er sich um sein Eigentum.

"Das ist die Wohnung. Gerade ist das große Wohnzimmer, rechts wäre die Küche und hier ist dann das Bad und die Toilette. Da habe ich dann auch Angst, ob ich die Wohnung so vorfinde, wie ich sie eigentlich der Mieterin überlassen habe."

Manfred Müller, Vermieter

Er hat ihr fristlos gekündigt, darauf gab es keine Reaktion, sagt er. Obwohl sie im selben Haus wohnen, könne er seine Mieterin nicht mehr erreichen. Deswegen ist er jetzt auf dem Weg zum Anwalt.

"Dass er mir Möglichkeiten aufzeigt, wie ich die Dame aus dem Haus kriege. Ich bin halt auch gespannt, wie lange es jetzt noch dauert. Ja bis sie raus muss. Dass es eventuell ist eine Räumungsklage gibt."

Manfred Müller, Vermieter

Die Kosten des Verfahrens fürchtet er zu diesem Zeitpunkt noch nicht.

"Ich habe Rechtsschutzversicherung schon seit einigen Jahren, und von einem habe ich gesagt, muss ich zwar nur einen Eigenanteil zahlen von 300 Euro. Aber ansonsten müsste alles abgedeckt sein von meiner Rechtsschutzversicherung."

Manfred Müller, Vermieter

Der Anwalt ist ein Spezialist für Mietrecht. Und hat sich eine Stunde Zeit genommen für den Fall.

"Die gute Dame zahlt ihre Miete nicht mehr. Und seit dem 1. Januar."

Manfred Müller, Vermieter

"Wir haben hier ein Recht das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Wir haben drei offene Mieten, und wir haben zusätzlich natürlich auch noch die offene Kaution."

Pablo Most, Anwalt für Mietrecht

Das Recht ist eindeutig auf Müllers Seite - aber: kann er es auch umsetzen? Es gibt Hürden: Gerichte sind überlastet. Die Mieterin kann immer wieder Einspruch einlegen oder soziale Härten geltend machen.

"Das ist hier nichts schnelles. Es wird nicht sofort hier am nächsten Tag eine Räumung stattgefunden haben, sondern es kostet viel Geld. Und man bleibt auf diesen Geldern vielleicht eben auch hocken, wenn da keine Versicherung oder eben kein vielleicht irgendwo Geld beim Mieter dann doch vorhanden ist."

Pablo Most, Anwalt für Mietrecht

Noch ist Manfred Müller optimistisch, noch glaubt er, seine Rechtsschutzversicherung übernehme die Kosten. In München haben Astrid und Oskar Beck Handwerker beauftragt. Erst nach und nach merken sie, was an ihrer Wohnung verändert wurde. Sie vermuten, der Mieter hat die unfachmännischen Veränderungen selbst vorgenommen.

"Hier fehlt die Türe, hier war eigentlich eine Türe und ein Türrahmen da. Diese ganze Elektrik, die hier da verändert worden ist, wenn da was passiert wäre, wenn das Haus wirklich abgefackelt wäre. Auch hier oben der Entlüftungsschacht, der offensichtlich nur in die Toilette rüber geht. Da hat er auch nicht vorher gefragt. Das hat er einfach gemacht. Das erzürnt mich sehr, muss ich ehrlich sagen."

Astrid Beck, Vermieterin

Der ehemalige Mieter steht heute unter Betreuung. Sein damaliger Berufsbetreuer und Anwalt weist die Vorwürfe der Vermieter zurück. Tatsache ist: Der Räumungsklage wurde stattgegeben.

Die Becks müssen ihre Wohnung renovieren und sehen wenig Chancen, ihren ehemaligen Mieter daran zu beteiligen.

"Selbst wenn wir jetzt sagen würden pass auf, du musst dich hier an den Renovierungskosten beteiligen. Das wäre eine Klage, die völlig ins Leere laufen würde. Da würden wir, wie man so schön sagt, das gute Geld dem schlechten hinten nachwerfen, weil es kostet ja alles vor Gericht wieder Geld."

Astrid Beck, Vermieterin

Bei Streitigkeiten fühlen sich Vermieter häufig im Nachteil. Das Mietrecht schützt Grundrechte. So ist die Unverletzlichkeit der Wohnung im Grundgesetz verankert. Vermieter dürfen die Wohnung ohne Einverständnis des Mieters nicht einfach betreten.

"Da muss man dann im Zweifelsfall auch auf den Staat zurückgreifen. Dass man da eventuell dann irgendwelche Gerichtsvollzieher oder Polizei, wenn er wirklich Notfall ist oder Feuerwehr, wenn da ein Wasserschaden ist. Aber auch das sind natürlich Sachen, das macht man nicht so schnell. Da man muss immer darauf achten, man darf das natürlich auch nicht zu leicht machen, denn das ist ja die eigene Wohnung, die eigenen vier Wände.Da muss man natürlich wirklich immer sehr sorgsam abwägen. Und da darf man natürlich auch jetzt nicht sagen wir machen so ein generelles Betretungsrecht."

Gerold Happ, Haus und Grund

Im Großraum Stuttgart sitzt Manfred Müller immer noch beim Anwalt. Er ist im Recht - so viel weiß er schon - und das Verfahren wird teuer. Noch ist er ist überzeugt, seine Rechtsschutzversicherung übernimmt den Schaden.

"Es ist jetzt hier nicht ausdrücklich geregelt, dass da Vermietung mit drin ist. Dementsprechend gibt es hier keinen Deckungsschutz. Es geht schon um mehrere Tausend Euros die da tatsächlich anfallen können, aber wo auch sein kann, dass man am Ende privat auf dem Schaden sitzen bleibt. Da hilft es Ihnen auch nicht, wenn ich das jetzt beschönige oder irgendwas. Das sind einfach Punkte, mit denen man rechnen muss."

Pablo Most, Anwalt für Mietrecht

Dennoch beauftragt Manfred Müller den Anwalt mit dem Fall. Seine Sorge, wenn er weiter wartet, wird alles nur noch teurer.

"Es gibt einfach eine hohe Frustration. Aber ich habe jetzt zumindest von keinem Gesetzesvorhaben gehört, wo tatsächlich die Vermieterrechte aktiv gestärkt werden sollen. Sondern es geht eigentlich immer nur um das Thema Mietpreisbremse, Mietpreisbegrenzung, dass man eben Mieterhöhungen nicht so hochbekommt. Aber wie man Verfahren entschlacken kann, wie man gucken kann, wie man das schneller hinbekommt, da sehe ich keine wirklichen Lösungsansätze in der Politik."

Pablo Most, Anwalt für Mietrecht

In München wollen die Becks ihre Wohnung jetzt grundlegend sanieren - und nicht nur die Schäden des Mieters beseitigen. Das wird teuer werden und den ehemaligen Mieter werden sie wohl nicht an den Kosten beteiligen können.

"Es ist ganz ehrlich auch etwas, was uns schon durch den Kopf gegangen ist, ob wir wirklich wieder vermieten. Auf der anderen Seite das Haus soll leben. Aber wir werden uns einen neuen potenziellen Mieter sehr, sehr genau anschauen. Ja, und sicherlich da auch ein paar Überprüfungen machen, dass wir nicht da wieder so reinfallen."

Astrid Beck, Vermieterin

Manfred Müller ist auf dem Rückweg vom Anwalt. Reden will er erstmal nicht. Er ist tatsächlich ziemlich geschockt. Auch wir haben versucht mit seiner Mieterin Kontakt aufzunehmen. Sie hat nicht geantwortet.

"Ich finde es schade und traurig, dass man wie gesagt auch von der Gesetzgebung her als Vermieter eigentlich auf verlorenem Posten steht. Ja."

Manfred Müller, Vermieter

Er ist dringend auf die Mieteinnahmen angewiesen - aber jetzt muss er erst einmal Geld für die Räumungsklage auftreiben.

Manuskript des report-Films zum Druck

Manuskript als PDF:


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Kommentieren

Kay, Mittwoch, 13.März 2024, 00:20 Uhr

1. Zutreffend

Vielen Dank für den Filmbeitrag! Es wurde Zeit, daß auch mal die andere Seite der Medaille gezeigt wird. Dann sollte auch klar werden, daß Vermieten keine Selbstverständlichkeit ist. Es wird Zeit, daß Gesellschaft und Politik unsere Arbeit als private Kleinvermieter endlich anerkennt und einem nicht mehr durch ein noch strengeres Mietrecht und ökologische Vorgaben wie bei dem "Heizungsgesetz" die rechtliche und wirtschaftliche Luft zum Atmen und Vermieten genommen wird. Dann darf man sich nicht wundern, wenn weniger Wohnraum angeboten wird.

  • Antwort von Robert Hollenbacher , Mittwoch, 13.März, 11:15 Uhr

    Dem obigen Kommentar stimmen wir vollumfänglich.
    Was wir seit zehn Jahren mit unserer Mieterin „erleben“ ist der reinste Horror.
    Wir erleiden nicht nur erhebliche finanzielle Verluste, sondern müssen eine Einschränkung unserer Lebensqualität ( gesundheitliche, psychisch).hinnehmen.
    Ein Gerichtsverfahren zieht sich seit drei Jahren hin.
    Ein Anwalt: „ Ich vertrete l lieber Mieter als Vermieter..“ Das sagt alles zur rechtlichen Situation.

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