Istrien in Kroatien - ein Ferienparadies auch für Millionen deutsche Urlauber. Zu Beginn der Sommersaison ist es mit der beschaulichen Ruhe vorbei. Ein Dilemma für die Einheimischen: Sie verdienen mit dem Tourismus ihr Geld, werden aber selbst immer mehr verdrängt. Immobilienmakler Patrick Kohl nimmt uns mit auf eine Tour zu Ferienvillen für Superreiche.

Das Interesse an Kroatien ist während Corona besonders gestiegen, als der Flugverkehr in ganz Europa zusammenbrach. Wegen seiner guten Erreichbarkeit steht vor allem Istrien im Focus, auch bei Käufern aus Deutschland. Patrick Kohl ist Deutscher mit kroatischen Wurzeln. Der Architekt hat sich vor einem Jahr hier als Makler niedergelassen - als Partner einer weltweit tätigen Immobilienagentur.

Investorin Regina Hurm hat sich in Istrien verliebt, Patrick Kohl soll für sie ein passendes Objekt finden. Er präsentiert ihr sein exklusivstes Angebot. Die Villa ist für den stolzen Preis von mehreren Millionen Euro zu haben:

Schnelle Erreichbarkeit, gute 6000 Kilometer Küste. Kohls Prognose:

Regina Hurm lebt in der Nähe von Berlin und träumt von einem Zweitwohnsitz in Kroatien. Zusammen mit Freunden möchte sie hier investieren.

Kroatien boomt- egal ob am Meer oder in den Küstenorten. Die Altstadt von Rovinj ist eines der beliebtesten Reiseziele im ganzen Land und verzeichnet von Jahr zu Jahr mehr Urlauber.

Infrastruktur an ihren Grenzen

Die Deutsch-Kroatin Marijana Lovrinic betreibt ein kleines Öko-Hotel. Wenn sich der Ort mit Besuchern füllt, ist sie immer sehr früh unterwegs, um ihre Einkäufe zu erledigen. Sie kennt ihre Stände am Markt genau und meidet Touristenware. Um 9 Uhr kann sie noch ganz entspannt mit den Marktfrauen plaudern. Ihrer Erfahrung nach ist es hier jeden Sommer voll. Dieses Jahr fällt ihr noch etwas auf:

Die Marktfrauen dagegen freuen sich über die Touristen:

Das Geschäft brummt. Doch die Infrastruktur kommt an ihre Grenzen 

Istrien ist auch deshalb so beliebt, weil man gut mit dem Auto anreisen kann - gerade als deutscher Urlauber. Doch der Massentourismus verändert die Altstadt. Immer mehr Kunstgalerien werden von den zahlreichen Souvenirshops verdrängt.

An jeder Ecke - ein Apartmenthaus.In ganz Istrien gab es vor dem EU-Beitritt 2013 rund 30.000 Gästebetten. Danach hat sich die Zahl innerhalb der letzten 10 Jahre verzehnfacht.      

Selbst das Tourismusministerium von Istrien ist inzwischen alarmiert. Nina Kukurin fühlt mit den Einheimischen, die um ihre Heimat bangen:

Massentourismus statt Umweltschutz?

Die Grenzen dieses Wachstums sind längst erreicht, meint auch Silvia Buttignoni. Die Naturschützerin nimmt uns mit an die Küste: bislang ist diese in weiten Teilen geschützt, aber: 

Silvia Buttignoni ist Geschäftsführerin der staatlichen Naturschutzeinrichtung Natura histrica, und damit auch zuständig für naturgeschützte Flächen im Küstenbereich von Istrien. Immer öfter muss sie beklagen, dass der Küstenschutz nichts gilt, wenn es um die Weiterentwicklung des Tourismus geht. Sie bringt uns zu einem gigantischen öffentlichen Bauprojekt:

Hier in der Nähe von Umag, soll die längste Küstenpromenade am gesamten Mittelmeer entstehen: über 40 km. Ein Kamerateam auf der Baustelle, das fällt auf: Ein Bauleiter will intervenieren. Doch Silvia erklärt, dass sie als Vertreterin von Natura Histrica befugt ist, Aufnahmen machen zu lassen. Das muss auch der Bauleiter akzeptieren.

Silvia ist mit einem Drohnenspezialisten gekommen, weil sie sich einen Überblick über den Fortgang der Bauarbeiten verschaffen möchte. Immer wieder helfen ihr solche Aufnahmen bei ihren Recherchen:

Etwa 5 km sind bereits zubetoniert. Die Regierung hat hier eine Ausnahme gemacht und eine Genehmigung erteilt, die den Küstenschutz aufweicht. Dabei ist die unverbaute Küste Istriens so schön. Was können Silvia und ihre Einrichtung gegen die Verbauung ausrichten?

Auch Naturschätze von Weltrang sind hier bedroht, werden wir später noch erfahren.

Zurück nach Rovinj zu Marijana Lovrinic. Vor fünf Jahren ist die Deutsch-Kroatin aus Deutschland hierhergezogen. Sie hatte sich in ein baufälliges Künstlerhaus verliebt. Liebevoll hat sie es renoviert. Heute wird es als Öko-Unterkunft mit Zertifikat geführt. Vier Apartments vermietet Marijana, um die sie sich so gut wie alleine kümmert. Sie achtet auf nachhaltige Lösungen.

Problem Wasserknappheit

Recycelte Möbel, von kroatischen Handwerkern gemacht. Auch die Putzmittel sind Bio. Höchste Priorität hat bei ihr der bewusste Wasserverbrauch.

Marijana baut auf ihren EcoDomus Standard: Wasser und Energie sparen, Müll trennen, Plastik vermeiden. Die 47-Jährige möchte mit gutem Beispiel vorangehen:

Das Gegenteil ist in Kroatien oft der Fall: Die Geschäftsführerin der Naturschutzeinrichtung Natura histrica, Silvia Buttignoni, nimmt uns mit zu weiteren Recherchen an die istrische Küste.

…und dabei unterstützt sie wieder der Drohnenspezialist. Der Betreiber gab Silvia keine Zutrittsgenehmigung. Was hier gebaut wurde, ist umstritten: Feste Häuser mit Fundament und Pool haben nach Silvias Meinung auf Campingplätzen nichts zu suchen:

Ein Geschäft, das sich lohnt. Bislang standen hier, im Naturschutzgebiet, lediglich mobile homes.

Auch Silvia sieht das Problem mit der Wasserknappheit:

Immer mehr Investoren aus dem Ausland

Eine Poolvilla hat auch Immobilienmakler Patrick Kohl im Angebot - jedoch im istrischen Hinterland: Ein deutscher Eigentümer möchte sie für knapp zwei Millionen Euro verkaufen. Kohl ist in Deutschland aufgewachsen, sein Vater war Kroate. Deswegen spricht er die Sprache fließend, kennt Spielregeln und Gesetze. Für die optimale Werbung hat auch er einen Drohnenspezialisten engagiert, um eine internationale Kundschaft anzusprechen.

Und die Deutschen? Suchen die hier auch nach Schnäppchen?

Ideale Ausgangsbedingungen seien das für Anleger und Investoren aus dem Ausland.

Wir treffen einen österreichischen Unternehmer, der bereits fündig geworden ist. Er möchte namentlich nicht genannt werden. Im istrischen Hinterland hat er sich mit seiner Frau vor vier Jahren ein Feriendomizil bauen lassen.

Der Gedanke an Rendite stand anfangs nicht im Vordergrund:

Aber bald hat er gemerkt, dass sich der Immobilienerwerb nah am Mittelmeer auch lohnen kann:

Und selbstverständlich mit Meerblick und Pool. Kaum in Istrien heimisch, hat er für sich selbst noch einen schöneren Bauplatz gefunden, noch etwas abgeschiedener. Der Umzug ist für dieses Jahr geplant:

Seine alte Ferienvilla hat er mit 100 Prozent Gewinn verkauft.

Niedriglohnkräfte gegen Personalnot?

Auch in die Altstädte investieren viele Ausländer, denn die Vermietung lohnt sich. Die Besteuerung von Privatvermietungen ist gering und bedarf dringend einer Reform, so die Überzeugung des istrischen Tourismusministeriums.

Das Lieblingscafé von Marijana in Rovinj. Hier proben heute einheimische Musiker. Marijana ist mit Ivan Ivetic verabredet, der eine Firma besitzt, die Ferien- und Apartmenthäuser verwaltet und daher einiges an Personal beschäftigt. Marijana braucht dringend eine neue Reinigungskraft. Kann er ihr weiterhelfen? Die Personalnot ist in allen Dienstleistungsbereichen groß. Saisonkräfte für den Tourismusbetrieb werden händeringend gesucht. Das hat auch mit der Abwanderung von lokalen Arbeitskräften etwa nach Deutschland zu tun, weil sie dort besser verdienen.

Woher kommt derzeit das Personal?

In dieser Touristenregion überhaupt noch Arbeitskräfte zu finden, wird auch für Agenturen wie die von Ivan von Jahr zu Jahr schwerer. Wie ist dieses Problem zu lösen?

Nachteil für Einheimische

Und weil immer mehr Wohnungen an Touristen vermietet werden, haben gerade Einheimische mit geringem Einkommen das Nachsehen. Marijana trifft sich mit Kristina Mofardin. Die Kroatin arbeitet als Reinigungskraft. Marijana hat sich mit ihr verabredet, weil sie sich erhofft, dass Kristina auch für sie arbeitet. Aber Kristina ist ausgebucht.

Kristina wiederum bittet Marijana, sich nach einer Wohnung umzuhören.

Seit Jahren sucht sie nach einem neuen Zuhause für sich, ihren Mann und die zwei Kinder. Bisher leben sie bei der Schwiegermutter in einer Zweizimmer-Wohnung. Sie möchte uns die kleine Wohnung aber nicht zeigen. Es ist ihr unangenehm.

Heute muss Kristina Mofardin noch ein Apartmenthaus für den Gästewechsel vorbereiten, geputzt hat sie bereits in der Früh. Um die 600 Euro verdient sie im Monat. Ihr Mann Marko arbeitet Vollzeit in einer Fabrik. Trotzdem reicht das gemeinsame Einkommen nicht, um eine eigene Wohnung zu mieten.

Auch die Euro-Einführung in Kroatien in diesem Jahr macht das Leben für die Familie teurer. Jede freie Minute widmet Kristina inzwischen der Wohnungssuche. Ihr großer Traum: für die beiden heranwachsenden Kinder ein eigenes Zimmer.

Die Umstellung auf den Euro - für Patrick Kohl und seine Investorin Regina Hurm weniger ein Problem: Der Immobilienmakler hat auch in Rovinj ein Objekt: Das Stadthaus wurde komplett entkernt und auf die Bedürfnisse eines französischen Geschäftsmannes zugeschnitten.

Eine 1 A-Lage also mit Ausblick in einem Ort, wo auch Hollywoodstars schon anklopfen. 200 Quadratmeter Wohnfläche, verteilt auf vier Stockwerke, mit Edelstahltreppe und Partyraum. Ein Haus, in dem eine Großfamilie Platz finden könnte. Doch wer kann sich so etwas leisten?

Und was heißt das nun für den Preis?

Geringverdiener hingegen müssen sich oftmals mit Zeitverträgen abfinden.

Marijana Lovrinic hat Besuch bekommen von Milena Radosevic. Die Nachhaltigkeitsberaterin hat das EcoDomus Konzept für die istrische Regierung entwickelt, das Marijana mit ihrem Öko-Hotel umsetzt.

Ein weiterer Schritt in Richtung mehr Nachhaltigkeit im Tourismus: ein Komposter, hier eher eine Seltenheit. Bei den Nachbarn musste Marijana erst um die Akzeptanz werben:

Die Stadt Rovinj vergibt diese Komposter umsonst. Mülltrennung ist in der Altstadt noch nicht Standard. Doch gerade der Massentourismus produziert immer mehr Müll. Bisher war in Kroatien die touristische Entwicklung vor allem auf Wachstum ausgerichtet, erst seit diesem Jahr soll der nachhaltige Tourismus gefördert werden. Die EU stellt für diese Kursänderung 1,3 Milliarden Euro zur Verfügung.

Für Milena eine langersehnte Bestätigung dafür, dass sie mit ihrem Öko-Ansatz auf dem richtigen Weg ist:

Gefährdetes Naturerbe

Wir kehren noch einmal dorthin zurück, wo die längste Promenade am Mittelmeer gebaut wird. Hier steht auch ein kroatisches Naturerbe von Weltrang auf dem Spiel, wie Naturschützerin Silvia Buttginoni befürchtet: Unscheinbare Vertiefungen, doch sie stammen von Dinosauriern, sind bis zu 100 Millionen Jahre alt und sollten unter Beton verschwinden. Aber:

Erst vereinzelt wird in Istrien der dringende Handlungsbedarf erkannt. Müsste die Regierung nicht viel stärker durchgreifen, damit Kroatien und seine Einwohner vor einem weiteren Ausverkauf geschützt werden? Auch diese beiden Frauen wollen dazu beitragen, dass das Natur- und das Kulturerbe bewahrt werden.

Die beiden Frauen hängen an ihrer Heimat und kämpfen für einen Bewusstseinswandel - in der Politik und in der Gesellschaft. Kroatien braucht den Tourismus als wichtige Einnahmequelle. Doch kann es so wie bisher weitergehen? Es steht viel auf dem Spiel. In einem Land mit einer immer noch traumhaften Küste. Damit es nicht irgendwann zu spät ist - und das Land unwiederbringlich seine Identität verliert.