Ob verheiratet oder ohne Trauschein: Scheiden oder trennen tut in der Regel weh. Oft auch, wenn ein Partner auszieht und später Vermögen geteilt werden soll. Bei Geld, Gold oder Wertpapieren scheint eine Realteilung einfach. Hatten die Partner jedoch gemeinsames Wohneigentum, droht ein Steuerschock, der in die Tausende gehen kann.
Haltedauer der Immobilie entscheidend
Das liegt zum Beispiel daran, dass Paare, die je zur Hälfte Eigentümer sind, ihre gemeinsame Immobilie erst nach zehn Jahren Haltedauer einkommensteuerfrei verkaufen können. Was aber, wenn schon vorher ein Zusammenleben keine Option mehr ist? Denkbar, dass ein Partner in der Immobilie bleibt und die andere Hälfte abkauft.
Damit der Erlös steuerfrei bleibt, müssen die Partner jedoch zum Verkaufszeitpunkt mindestens drei zusammenhängende Jahre miteinander gewohnt haben. Genau das trifft in Trennungsfällen aber oft nicht zu. Dann wird dem verkaufenden Partner auf dessen Erlös Einkommensteuer berechnet. Unüberlegter Auszug und lange Funkstille bewirken hier also steuerliche Nachteile.
Zusätzliche Härten für Unverheiratete
Insbesondere wenn die Partner als Eigentümer eine gemeinsame Immobilie bewohnen, kann es also zu steuerlichen Nachteilen kommen, wenn ein Partner an den anderen verkaufen will. Der Steuerexperte Andreas Jovanic aus der Münchner Kanzlei Acconsis hat dazu einen Zuschauerfall für BR24 analysiert und kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: Es kann für beide Partner teuer werden, weil hier gleich drei Steuerarten greifen und Unverheiratete dabei im Nachteil sind.
Vorsicht beim Immobilienverkauf an den Ex-Partner
Ein unverheiratetes Paar hatte sich 2016 eine 3,5-Zimmer-Wohnung für 150.000 Euro gekauft und ist zusammengezogen. Im Grundbuch sind beide Partner als hälftige Eigentümer eingetragen. Im "verflixten siebten Jahr" war die Beziehung Ende 2022 zerrüttet und ein Partner zog aus.
Der verbleibende Partner will nun, 2024, die Verhältnisse bereinigen und seinem Ex dessen Hälfte für 75.000 Euro abkaufen. Dies entspricht dem hälftigen Anschaffungspreis von 2016 und erscheint den beiden Partnern auf den ersten Blick als gerechte Lösung. Also gehen beide zum Notar und bringen den Verkauf rechtskräftig über die Bühne.
Vorsicht Einkommensteuer-Falle
Dies hätten sie lieber unterlassen und sich zuvor steuerlichen Rat einholen sollen, warnt Steuerfachmann Jovanic. Der Kaufpreis zu Anschaffungskosten kann nämlich zu sehr ungünstigen steuerlichen Folgen führen. Denn in den vergangenen acht Jahren haben sich die Immobilienpreise stark nach oben entwickelt.
Laut Maklerauskunft ergibt sich für die Wohnung in unserem Fallbeispiel nun ein mittlerer Verkehrswert von 363.300 Euro. Statt lediglich 75.000 Euro beziffert das Finanzamt den Wert der Wohnungshälfte im Verkaufsjahr auf 181.650 Euro.
Überhasteter Auszug für beide Partner ungünstig
Das Finanzamt belastet den verkaufenden Partner nun mit Einkommensteuer, deren Betrag sich aus dem errechneten Veräußerungsgewinn und dem persönlichen Steuersatz ergibt. Denn grundsätzlich unterliegt die Veräußerung einer Eigentumswohnung bzw. eines Anteils daran als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer, sofern zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Nun rächt sich - zumindest steuerlich - auch der menschlich verständliche Auszug aus der gemeinsamen Wohnung, weil der verkaufswillige Partner bereits vor dem 31.12.2022 auszog und nicht zusammenhängend bis mindestens zum 01.01.2024 die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Denn Unverheiratete aber auch Verheiratete, bei denen im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen beiden Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorlag, werden von der Einkommensteuer auch innerhalb der Spekulationsfrist befreit. Die Mindestanforderung ist, dass die Partner innerhalb von drei zusammenhängenden Kalenderjahren ein Zusammenleben in der Wohnung nachweisen können. So wäre mit richtigem Timing auch eine kürzere Frist denkbar, in der es die Partner noch miteinander "aushalten" müssen.
Genau das war hier aber nicht der Fall.
In unserem Beispiel führt all das zu einer unerwarteten Einkommensteuerlast von 12.500 Euro, gegebenenfalls plus Solidaritätszuschlag.
Aber auch der verbleibende Partner, der die Hälfte erwirbt, hat steuerliche Nachteile. Denn bei ihm beginnt bezüglich der fünfzigprozentigen Anschaffung ein neuer Zehnjahreszeitraum. Wird die Eigentumswohnung dann innerhalb von zehn Jahre veräußert, unterliegt eine eventuelle Wertsteigerung anteilig der Einkommensteuer.
Auch Schenkungssteuer und Grunderwerbssteuer fallen an
Gibt es bis hierhin keinen grundsätzlichen Unterschied zu Paaren mit Trauschein, wird es bei der Schenkungssteuer kritisch für Unverheiratete. Da der Miteigentumsanteil nicht zum Verkehrswert abgekauft wurde und für Unverheiratete die ungünstige Schenkungssteuerklasse III gilt, unterliegt die Differenz grundsätzlich auch der Schenkungsteuer im Rahmen einer gemischten Schenkung. In unserem Beispielfall errechnet Steuerberater Jovanic eine Endsumme von 25.980 Euro. Die hat der in der Wohnung verbleibende Partner zu zahlen. Ist der zahlungsunfähig, kann das Finanzamt auch den anderen Partner für die Schenkungsteuer heranziehen.
Darüber hinaus muss der in der Wohnung verbleibende Partner zum zweiten Mal Grunderwerbssteuer für die gleiche Immobilie zahlen. Während Eheleute von dieser Steuer befreit sind, gelten für Unverheiratete die Steuersätze des jeweiligen Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. In unserem Beispiel fallen daher für den entgeltlichen Teil zusätzliche 3.750 Euro an.
Fazit: Kühler Kopf und Beratung helfen im Trennungsfall
Paare sollten bereits beim Immobilienerwerb die steuerlichen Folgen im Trennungsfall im Blick haben. Dies gilt wegen ungünstigerer Rahmenbedingungen vor allem für Unverheiratete. Besondere Fallstricke sind der Marktwert der Immobilie, die zehnjährige Spekulationsfrist bei Immobilien und das richtige Timing bei Trennung von Tisch und Bett.
Dieser Artikel ist erstmals am 2. Mai 2024 auf BR24 erschienen. Das Thema ist weiterhin aktuell. Daher haben wir diesen Artikel erneut publiziert.
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