Die neu berechnete Grundsteuer wird zwar erst 2025 erstmals erhoben, die Datenabfrage startete jedoch bereits jetzt. Die offizielle Begründung dafür ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018. Demnach müssen die derzeit genutzten Grundstückswerte im Steuerfestsetzungsverfahren aktualisiert werden.
Grundsteuer: Alte Berechnungsgrundlagen von 1964 und 1935
Bislang werden zur Berechnung in den alten Bundesländern Werte von 1964 und in den neuen Bundesländern von 1935 genutzt. Die meisten Bundesländer wenden für die Neuberechnung das sogenannte Bundesmodell an, Bayern geht allerdings einen anderen Weg.
In jedem Fall bedeutet es erheblichen Aufwand für Millionen Steuerpflichtige, denn für die Neuberechnung der Grundsteuer müssen bebaute und unbebaute Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Flächen in Deutschland (also nicht die Ferienwohnung im Ausland) neu bewertet werden. Den Kopf in den Sand stecken und nichts tun ist keine Option. Staatsrechtler, Steuerzahlerbund und Eigentümerverband Haus&Grund zweifeln an der Verfassungskonformität der Grunsteuerreform in zwölf Bundesländern. Mittlerweile liegt dazu ein Rechtsgutachten vor, das Basis für Klagen vor den Finanzgerichten ist. Allerdings wird Bayern mit seinem wertunabhängigem Flächenmodell darin NICHT beanstandet.
1. Was passiert bei Nichtabgabe?
Eigentümer in Bayern sind zur Abgabe durch eine sogenannte Allgemeinverfügung des Bayerischen Landesamtes für Steuern verpflichtet. Dort wird ausgeführt, wer was bis wann in welcher Form zu melden hat und auf die Rechtsfolgen bei Unterlassung deutlich hingewiesen:
"Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Grundsteuererklärung kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Die Höhe des Verspätungszuschlags ist maßgeblich von der Dauer der Fristüberschreitung abhängig. Bei Nichtabgabe der Erklärung kann das Finanzamt darüber hinaus die Besteuerungsgrundlagen schätzen."
Spricht man mit Praktikern aus der Steuerberatung, hat die Finanzverwaltung sich selbst und die Steuerbürger damit unter erheblichen Druck gesetzt. Mittlerweile haben Bayerisches Finanzministerium und Landesamt für Steuern die Internetbegleitung und Ausfüllhilfen entsprechend angepasst.
2. Wer kann helfen und was kostet das?
Grundsätzlich sind die Eigentümer als Steuerpflichtige angesprochen. Wie üblich können sie für diese Arbeit jedoch gesetzlich zugelassene Dienstleister beauftragen. Doch das klingt leichter, als es in der Praxis zu sein scheint.
BR24 liegen Angebote von Steuerberatern vor, die für einen Pauschalpreis von 550 Euro plus Umsatzsteuer Erstellung und Begleitung der Grundsteuererklärung anbieten. Ob das angemessen, günstig oder unverschämt teuer ist, hängt stark vom Einzelfall ab.
Preis für Beratung hängt vom Einzelfall ab
Für Bayern und besonders für Baden-Württemberg erscheint jedenfalls im Normalfall einer Etagenwohnung oder eines Einfamilienhauses ein solcher Preis überhöht. "Die Erklärung ist bei uns so einfach zu machen, dass man sich diese Ausgaben lieber spart", kommentiert jedenfalls Sebastian Engelmann, Sprecher des Finanzministeriums Baden-Württemberg solche Angebote.
Die Kostenfrage ist mittlerweile geklärt. In der Vergütungsordnung der Steuerberater wurde für die Grundsteuer-Erklärung eine gesetzliche Gebühr festgelegt. Sie orientiert sich am Aufwand sowie dem Wert des Grundstücks und der Immobilie. Damit soll verhindert werden, dass je nach Bundesland unterschiedlich hohe Beratungskosten auf Immobilieneigentümer zukommen und durch künftig höher bewertete Grundstücke Beratungskosten explodieren, weil sie an den Grundstückswert gekoppelt sind. Die Berechnung ist dennoch kompliziert, so dass sich ein Blick in den geänderten §24 Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) lohnt.
Wer aber glaubt, dass mit der Abgabe beim Steuerberater der Aufwand delegiert werden kann, liegt falsch, sagt der Münchner Steuerberater Markus Arnold. Die Mandanten müssten mithelfen und zum Beispiel die Flurnummern heraussuchen, um die genauen Angaben mitzuteilen. Mögliche Einspruchsverfahren oder gegebenenfalls auch Klagen nach der Steuererklärung übernehmen Steuerberater ebenfalls von ihren Mandaten. Allerdings "nicht von Mandanten, die dann einfach kommen und bei denen die eigene Erklärung schiefgelaufen ist", sagt Arnold.
Mitglieder von Wohnungseigentümerverbänden können Geld sparen
Wer Mitglied eines Wohnungseigentümerverbands ist oder wird, kann möglicherweise günstiger an Ausfüllhilfen kommen. Der Verein von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern "Haus und Grund" Bayern bietet diesen Service zum Beispiel für 60 Euro an, wenn die Mitglieder die erforderlichen Daten beibringen. Das ist aber oft der Hauptaufwand, und es stellt sich natürlich die Frage, ob man den Rest nicht doch alleine bewältigt.
Grundsätzlich nicht zuständig sind jedenfalls die Hausverwaltungen. Wer Stockwerkseigentum besitzt, kann vom Verwalter natürlich die notwendigen Grundstücksangaben erhalten. Sofern die Verwaltung eine Sondervergütung verlangt, empfiehlt sich eine (kostengünstigere) Aufstellung für alle Eigentümer zu verlangen oder auf einen (kostenfreien) individuellen Einsichtstermin in die Akten zu bestehen.
Weil die Grundsteuer-Erklärung aber nicht das Gemeinschaftseigentum betrifft, sondern die jeweiligen Sondereigentumseinheiten, sind WEG-Verwaltungen aber weder nach dem WEGesetz noch nach dem Verwaltervertrag zuständig und können auch nicht per Beschluss zur Bearbeitung und Weiterleitung der Feststellungserklärung verpflichtet werden. So der Rechtsrat der Verbraucherschützer des Vereins Wohnen im Eigentum.
3. Ist Online-Abgabe Pflicht?
Grundsätzlich fordern die Finanzverwaltungen die elektronische Abgabe über das Finanzportal Elster. In der Vergangenheit gab es damit jedoch bei Steuerpflichtigen wie auch bei Steuerberatern teils erhebliche IT-Probleme.
Wer bislang als Steuerpflichtiger regelmäßig einen Steuerberater beauftragte, bekam davon in der Regel nichts mit. Aber wer sich nun entscheidet, aus Kostengründen seine Erklärung selbst zu machen, braucht dazu einen Internetzugang und muss sich bei Elster online anmelden, falls er noch keinen Zugang hat (der hoffentlich auch funktioniert, wie er soll). Auch hier hilft rasches Handeln, weil auch IT-bedingte Zeitverzögerungen zulasten des Steuerpflichtigen gehen können.
Laut Verbraucherverband "Wohnen im Eigentum" sagen Finanzverwaltungen, dass die Abgabe der Steuererklärung auch über den Elster-Zugang von Verwandten möglich ist. Die gute Nachricht für alle, die keinen Internetzugang haben oder IT-Probleme fürchten: Bayern und Baden-Württemberg zum Beispiel erlauben auch die Abgabe in Papierform.
4. Wie umgehen mit Sonderfällen?
Bei Grundstücken im Erbbaurecht muss der sogenannte "Erbbauberechtigte" die Erklärung für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück abgeben und hat dabei Anspruch auf die Mithilfe des Grundstückseigentümers.
Gute Nachricht für alle, die im sogenannten Nießbrauch eine Immobilie bewohnen. Zwar haften sie für die Grundsteuer und zahlen diese auch oft, weil sie sich mit dem Eigentümer darauf geeinigt haben. Zuständig für die Feststellungserklärung ist jedoch allein der Eigentümer der Immobilie.
Auf jeden Fall komplexer wird es für alle, die mehrere Immobilien und/oder Grundstücke besitzen. Sie müssen für jede Wohnung beziehungsweise jedes Haus und jedes Grundstück die Feststellungserklärung erstellen. Sollten die Immobilien in verschiedenen Bundesländern liegen, kann es noch komplexer werden, weil unterschiedliche Daten gefordert werden. Hier empfiehlt sich, rasch zu handeln und die Anforderungen zu verstehen beziehungsweise die nötigen Daten zu beschaffen. Über die einzelnen Regelungen in den Bundesländern informiert das Bundesfinanzministerium auf einer eigenen Website.
5. Was sind die größten Unklarheiten beim Ausfüllen ?
Es muss nach Art der Grundstücke und deren Nutzung unterschieden werden, was zu unterschiedlichen Fragestellungen führt. Beispiel: Bei reiner Wohnnutzung zählen Kellerräume nicht zur Wohnfläche und bleiben daher außen vor. Kurzfristig vermietete Räume (z.B. AirBnB) hingegen zählen als Wohnfläche, mit der Folge, dass auch Zubehörräume (wie z.B. Keller) ebenfalls anteilig zu berücksichtigen sind.
Ein weiteres Beispiel für problematischere Erklärungssachverhalte sind Garagen, die Wohnungen zugeordnet sind. Die Rechtslage hier ist für Laien manchmal schwierig zu verstehen. Garagen sind bis zu einer Größe von 50 m² steuerbefreit. Nur die über 50 m² hinausgehenden Garagenflächen sind zu erklären. Dazu Günter Helmhagen, Vizepräsident und Schatzmeister der Steuerberaterkammer München: "Dies hätte einfacher und steuerzahlerfreundlicher gelöst werden können".
Immer wieder taucht auch die Frage auf, welche Räume NICHT angegeben werden müssen. Hier gilt: Bei Wohnnutzung müssen Kellerräume, Treppenflächen und Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 Meter nicht angegeben werden. Ebenso Garagen unter 50 m², bei Zuordnung zu einer Wohnung, sowie Nebengebäude unter 30 m² (gemeint sind damit die Flächen aller Nebengebäude zusammengerechnet).
Weitere Hinweise und Begriffsbestimmungen u.a. zu Fehlerquellen bei „Wohnraum“, „Land-und Fortswirtschaft“ oder „Grundsteuerermäßigung“ hat das Landesamt für Steuern in einer Presseerklärung zusammengefasst.
6. Wie teuer wird die neue Grundsteuer überhaupt?
Es kann teuer werden, rechnet der Zentralverband "Haus und Grund" vor. Denn für alle Bundesländer gilt: Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen weiterhin selbst fest. Der Hebesatz der Gemeinde bestimmt als Prozentsatz am Ende der Berechnung die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Passt die Gemeinde ihren Hebesatz nicht der neuen Berechnungsmethode des Bundeslandes an, kann es zu massiven Grundsteuererhöhungen kommen.
"Haus und Grund" hat deshalb einen Grundsteuerrechner eingerichtet, bei dem Betroffene verschiedene Varianten durchspielen können. Aus Steuerzahler-Sicht lobt "Haus und Grund" ausdrücklich das bayerische Modell. Denn nur Bayern verzichtet auf Lage-"Gerechtigkeit" und rechnet ausschließlich mit Flächen-Faktoren ohne wertbezogene Angaben. Bei allen wertbezogenen Modellen sprechen wir hier letztlich von einer Sonder-Vermögensteuer auf Immobilieneigentum "durch die Hintertür", so Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik beim Zentralverband.
7. Wie geht es weiter, wenn die Erklärung schon abgegeben wurde ?
Wochen oder Monate nach Abgabe der Erklärung ist mit einem Bescheid des Finanzamtes zu rechnen, der auf dem Postweg zugestellt wird. Darin werden u.a. Feststellungen gemacht zu Grundstückswert, Eigentümern und zum Grundsteuermessbetrag. Sorgfältige Prüfung dieser Angaben ist dringend anzuraten, denn stimmt ein Wert nicht, sollte der Steuerpflichtige innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen.
Zwar wird die Steuer erst 2025 erhoben. Dann ist es für einen rechtswirksamen Widerspruch jedoch zu spät. Möglicherweise müssen betroffene Eigentümer wegen eines fehlerhaften Steuerbescheids dann auf ewig mehr Grundsteuer zahlen, als sie eigentlich müssten. Für Bayern erklärt das Landesamt für Steuern dazu: „Wird der Fehler nach Ablauf der Rechtsbehelfsfrist an das zuständige Finanzamt übermittelt, werden die Bescheide – sofern eine Korrektur verfahrensrechtlich nicht mehr möglich ist – grundsätzlich zumindest für die Zukunft angepasst. Wird der Fehler auf diese Weise vor dem 1.Januar 2025 richtiggestellt, haben ursprünglich fehlerbehaftete Angaben im Ergebnis keine Auswirkung auf die zu zahlende Grundsteuer“.
Aktuelle Entwicklungen
Die öffentliche Debatte zu den Umständen der Erhebung, zur Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform, zur Steuerlast und Zur Verwendung der Einnahmen geht weiter.
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequellen der Gemeinden für die Aufgaben der Daseinsvorsorge wie Schulen, Kitas, örtliche Infrastruktur. Daneben übernehmen die Kommunen auch zunehmend Kosten für Geflüchtete. In Bayern trägt der Freistaat die Kosten während des Asylverfahrens. Wenn die Asylbewerber einen Aufenthaltsstatus erhalten, liegen die weiteren Kosten bei den bayerischen Städten und Gemeinden.
- Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel aus dem Juni wurde am 05.05.2023 aktualisiert.
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