Grundsteuererklärung: Abgabepflicht bis Ende Oktober

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Grundsteuer-Meldepflicht: Tipps für Immobilienbesitzer

Grundsteuer-Meldepflicht: Tipps für Immobilienbesitzer

Bis Ende Oktober 2022 müssen Wohnungs- und Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Das muss nicht, kann aber kompliziert werden. Für viele kann es zudem teuer werden. Antworten auf die fünf wichtigsten Fragen zum Thema.

Die neu berechnete Grundsteuer wird zwar erst 2025 erstmals erhoben, die Datenabfrage startet jedoch bereits jetzt. Die offizielle Begründung dafür ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018. Demnach müssen die derzeit genutzten Grundstückswerte im Steuerfestsetzungsverfahren aktualisiert werden.

Grundsteuer: Alte Berechnungsgrundlagen von 1964 und 1935

Bislang werden zur Berechnung in den alten Bundesländern Werte von 1964 und in den neuen Bundesländern von 1935 genutzt. Die meisten Bundesländer wenden für die Neuberechnung das sogenannte Bundesmodell an, Bayern geht einen anderen Weg.

In jedem Fall bedeutet es Aufwand für Millionen Steuerpflichtige, denn für die Neuberechnung der Grundsteuer müssen bebaute und unbebaute Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Flächen in Deutschland (also nicht die Ferienwohnung im Ausland) neu bewertet werden. Den Kopf in den Sand stecken und nichts tun ist keine Option.

1. Was passiert bei Nichtabgabe?

Eigentümer in Bayern sind zur Abgabe durch eine sogenannte Allgemeinverfügung des Bayerischen Landesamtes für Steuern verpflichtet. Dort wird ausgeführt, wer was bis wann in welcher Form zu melden hat und auf die Rechtsfolgen bei Unterlassung deutlich hingewiesen:

"Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Grundsteuererklärung kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Die Höhe des Verspätungszuschlags ist maßgeblich von der Dauer der Fristüberschreitung abhängig. Bei Nichtabgabe der Erklärung kann das Finanzamt darüber hinaus die Besteuerungsgrundlagen schätzen."

Spricht man mit Praktikern aus der Steuerberatung, hat die Finanzverwaltung sich selbst und die Steuerbürger damit unter erheblichen Druck gesetzt.

"Die Frist von vier Monaten – von Juli bis Ende Oktober – ist schon sehr sportlich bemessen. Zumal auch die Portale wie Elster oder der Bayernatlas noch immer nicht freigeschaltet sind", sagt Raimund Mader, Vizepräsident der Steuerberaterkammer München, und verweist auf den Überhang von regulären Steuererklärungen und Anträgen auf Überbrückungshilfe in der Corona-Zeit.

Steuerexperte: Eine stillschweigende Fristverlängerung ist möglich

Gut möglich, dass es daher ab Oktober zu einer stillschweigenden Fristverlängerung kommt, denn auch Verspätungszuschläge machen der Verwaltung erst einmal Arbeit. Steuerpflichtige sollten daher am besten jetzt beginnen, sich mit der Materie zu beschäftigen, um abschätzen zu können, ob sie überhaupt Hilfe brauchen oder die Anforderungen schnell und ohne Komplikationen bewältigen können.

Ist das nicht der Fall, dürfte später wohl ausreichen, wenn man nachweisen kann, seinen Fall zum Beispiel einem Steuerberater rechtzeitig übergeben zu haben. Ob und wie tatsächlich verfahren wird, bleibt aber bislang naturgemäß unklar.

2. Wer kann helfen und was kostet das?

Grundsätzlich sind die Eigentümer als Steuerpflichtige angesprochen. Wie üblich können sie für diese Arbeit jedoch gesetzlich zugelassene Dienstleister beauftragen. Doch das klingt leichter, als es in der Praxis zu sein scheint.

Auf der Homepage der Steuerberaterkammer findet sich jedenfalls der Hinweis, dass zahlreiche Kanzleien wegen Überlastung keine neuen Mandate mehr annehmen. Stattdessen findet sich dort eine Liste mit Steuerberatern, die solche Mandate noch zu übernehmen bereit sind. Andererseits liegen BR24 Angebote von Steuerberatern vor, die für einen Pauschalpreis von 550 Euro plus Umsatzsteuer Erstellung und Begleitung der Grundsteuererklärung anbieten. Ob das angemessen, günstig oder unverschämt teuer ist, hängt stark vom Einzelfall ab.

Preis für Beratung hängt vom Einzelfall ab

Für Bayern und besonders für Baden-Württemberg erscheint jedenfalls im Normalfall einer Etagenwohnung oder eines Einfamilienhauses ein solcher Preis überhöht. "Die Erklärung ist bei uns so einfach zu machen, dass man sich diese Ausgaben lieber spart", kommentiert jedenfalls Sebastian Engelmann, Sprecher des Finanzministeriums Baden-Württemberg solche Angebote.

Die Kostenfrage ist seit vergangener Woche geklärt. In der Vergütungsordnung der Steuerberater wurde für die Grundsteuer-Erklärung eine gesetzliche Gebühr festgelegt. Sie orientiert sich am Aufwand sowie dem Wert des Grundstücks und der Immobilie. Damit soll verhindert werden, dass je nach Bundesland unterschiedlich hohe Beratungskosten auf Immobilieneigentümer zukommen und durch künftig höher bewertete Grundstücke Beratungskosten explodieren, weil sie an den Grundstückswert gekoppelt sind. Die Berechnung ist dennoch kompliziert, so dass sich ein Blick in den geänderten §24 Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) lohnt.

Wer aber glaubt, dass mit der Abgabe beim Steuerberater der Aufwand delegiert werden kann, liegt falsch, sagt der Münchner Steuerberater Markus Arnold im "Notizbuch" auf Bayern 2. Die Mandanten müssten mithelfen und zum Beispiel die Flurnummern heraussuchen, um die genauen Angaben mitzuteilen. Mögliche Einspruchsverfahren oder gegebenenfalls auch Klagen nach der Steuererklärung übernehmen Steuerberater ebenfalls von ihren Mandaten. Allerdings "nicht von Mandanten, die dann einfach kommen und bei denen die eigene Erklärung schiefgelaufen ist", sagt Arnold.

Mitglieder von Wohnungseigentümerverbänden können Geld sparen

Wer Mitglied eines Wohnungseigentümerverbands ist oder wird, kann möglicherweise günstiger an Ausfüllhilfen kommen. Der Verein von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern "Haus und Grund" Bayern bietet diesen Service zum Beispiel für 60 Euro an, wenn die Mitglieder die erforderlichen Daten beibringen. Das ist aber oft der Hauptaufwand, und es stellt sich natürlich die Frage, ob man den Rest nicht doch alleine bewältigt.

Grundsätzlich nicht zuständig sind jedenfalls die Hausverwaltungen. Wer Stockwerkseigentum besitzt, kann vom Verwalter natürlich die notwendigen Grundstücksangaben erhalten. Sofern die Verwaltung eine Sondervergütung verlangt, empfiehlt sich eine (kostengünstigere) Aufstellung für alle Eigentümer zu verlangen oder auf einen (kostenfreien) individuellen Einsichtstermin in die Akten zu bestehen.

Weil die Grundsteuer-Erklärung aber nicht das Gemeinschaftseigentum betrifft, sondern die jeweiligen Sondereigentumseinheiten, sind WEG-Verwaltungen aber weder nach dem WEGesetz noch nach dem Verwaltervertrag zuständig und können auch nicht per Beschluss zur Bearbeitung und Weiterleitung der Feststellungserklärung verpflichtet werden. So der Rechtsrat der Verbraucherschützer des Vereins Wohnen im Eigentum.

3. Ist Online-Abgabe Pflicht?

Grundsätzlich fordern die Finanzverwaltungen die elektronische Abgabe über das Finanzportal Elster. In der Vergangenheit gab es damit jedoch bei Steuerpflichtigen wie auch bei Steuerberatern teils erhebliche IT-Probleme.

Wer bislang als Steuerpflichtiger regelmäßig einen Steuerberater beauftragte, bekam davon in der Regel nichts mit. Aber wer sich nun entscheidet, aus Kostengründen seine Erklärung selbst zu machen, braucht dazu einen Internetzugang und muss sich bei Elster online anmelden, falls er noch keinen Zugang hat (der hoffentlich auch funktioniert, wie er soll). Auch hier hilft rasches Handeln, weil zu befürchten ist, dass das System aufgrund der vielen Anträge überlastet wird und Zeitverzögerungen zulasten des Steuerpflichtigen gehen können.

Laut Verbraucherverband "Wohnen im Eigentum" sagen Finanzverwaltungen, dass die Abgabe der Steuererklärung auch über den Elster-Zugang von Verwandten möglich sei. Die gute Nachricht für alle, die keinen Internetzugang haben oder IT-Probleme fürchten: Bayern und Baden-Württemberg zum Beispiel erlauben auch die Abgabe in Papierform. Die entsprechenden Formulare sollen ab Juli in den Finanzämtern vorliegen.

4. Wie umgehen mit Sonderfällen?

Bei Grundstücken im Erbbaurecht muss der sogenannte "Erbbauberechtigte" die Erklärung für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück abgeben und hat dabei Anspruch auf die Mithilfe des Grundstückseigentümers.

Gute Nachricht für alle, die im sogenannten Nießbrauch eine Immobilie bewohnen. Zwar haften sie für die Grundsteuer und zahlen diese auch oft, weil sie sich mit dem Eigentümer darauf geeinigt haben. Zuständig für die Feststellungserklärung ist jedoch allein der Eigentümer der Immobilie.

Auf jeden Fall komplexer wird es für alle, die mehrere Immobilien und/oder Grundstücke besitzen. Sie müssen für jede Wohnung beziehungsweise jedes Haus und jedes Grundstück die Feststellungserklärung erstellen. Sollten die Immobilien in verschiedenen Bundesländern liegen, kann es noch komplexer werden, weil unterschiedliche Daten gefordert werden. Hier empfiehlt sich, rasch zu handeln und die Anforderungen zu verstehen beziehungsweise die nötigen Daten zu beschaffen. Über die einzelnen Regelungen in den Bundesländern informiert das Bundesfinanzministerium auf einer eigenen Website.

5. Wie teuer wird die neue Grundsteuer überhaupt?

Es kann teuer werden, rechnet der Zentralverband "Haus und Grund" vor. Denn für alle Bundesländer gilt: Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen weiterhin selbst fest. Der Hebesatz der Gemeinde bestimmt als Prozentsatz am Ende der Berechnung die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Passt die Gemeinde ihren Hebesatz nicht der neuen Berechnungsmethode des Bundeslandes an, kann es zu massiven Grundsteuererhöhungen kommen.

"Haus und Grund" hat deshalb einen Grundsteuerrechner eingerichtet, bei dem Betroffene verschiedene Varianten durchspielen können. Aus Steuerzahler-Sicht lobt "Haus und Grund" ausdrücklich das bayerische Modell. Denn nur Bayern verzichtet auf Lage-"Gerechtigkeit" und rechnet ausschließlich mit Flächen-Faktoren ohne wertbezogene Angaben. Bei allen wertbezogenen Modellen sprechen wir hier letztlich von einer Sonder-Vermögensteuer auf Immobilieneigentum "durch die Hintertür", so Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik beim Zentralverband.

  • Für alle, die mehr erfahren wollen zum Thema "Grundsteuer", bietet der Bayerische Rundfunk in seinen TV- und Hörfunkprogrammen heute eine vertiefende Berichterstattung an.

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