In Bayern geht es vor allem um Wohn- und Nutzflächen. In anderen Bundesländern soll auch der Ertragswert bestimmt werden. Der Freistaat akzeptiert auch die Papierform statt der Online-Plattform "Elster.de".
Vier Monate für Abgabe der ersten Grundsteuer-Erklärung
Seit 1. Juli läuft die Erklärungsfrist für die neue Grundsteuer, die ab 2025 erhoben wird. Bis Ende Oktober sollen Eigentümer bei der Finanzverwaltung dazu eine Erklärung abgeben, was es in dieser Form noch nicht gab.
In Bayern geht es vor allem um Wohn- und Grundstücksflächen. In anderen Bundesländern soll auch der Ertragswert oder auch der Sachwert bestimmt werden, was wesentlich komplizierter ist und viel mehr Angaben erfordert.
- Zum Artikel: "Die neue Grundsteuer: Das bedeutet sie für Eigentümer"
Der alte Automatismus der Steuererhebung gilt für 2025 nicht
Eine Erklärung zur Grundsteuer, das ist neu für Immobilienbesitzer. Bisher kam der Grundsteuerbescheid ganz automatisch vom Amt. Wer eine Wohnung kaufte oder erbte, konnte sicher damit rechnen, von der Kommune anschließend zu einer entsprechenden Steuerzahlung aufgefordert zu werden. Mehr als Abwarten war nicht nötig.
Die Höhe der Steuer wurde dabei zunächst vom Vorbesitzer übernommen und unterlag möglichen Anpassungen durch die Hebesatz-Satzung der Kommune.
Ein Hebesatz von 200 Prozent bedeutet, dass entsprechend doppelt so viel Grundsteuer zu entrichten ist wie in einer Stadt, wo dieser Satz nur 100 Prozent beträgt. Dieses Satzungsrecht sollen Städte und Gemeinden auch im neuen Steuerrecht behalten. Sie bestreiten damit einen wesentlichen Teil ihrer Einnahmen.
Eigentümern bleiben eigene Recherchen nicht erspart
Bis Ende Oktober sollen die Eigentümer nun selbst Angaben machen, über die Lage des Grundstücks und den Anteil, auf dem ihre Immobilie steht. Ganz wichtig ist die Wohnungsgröße. Das meiste kann man Kaufverträgen, Grundbuchauszügen oder einer Jahresabrechnung der Hausverwaltung entnehmen. Auch wer sich von Steuerberatern helfen lässt und ihnen die Abgabe der Erklärung überlässt, muss doch die entscheidenden Daten und Unterlagen selbst herbeischaffen.
Dazu können auch alte Bauanträge oder Grundrisspläne und andere Kaufunterlagen gehören, aus denen Lage, Größe und Beschreibung der Wohnung hervorgehen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, an die geforderten Angaben zu kommen. Die Steuerverwaltung gibt dazu Tipps in den Informations-Schreiben, welche die Eigentümer inzwischen bekommen haben müssten.
Bayern und Baden-Württemberg bestehen nicht auf Online-Antrag
Wer mit dem Internetangebot der staatlichen Steuerplattform Elster nicht zurechtkommt, kann in Bayern auch Papierformulare abgeben. Die Formulare zum Ausdrucken stellt die Finanzverwaltung online als PDF-Dateien zur Verfügung. Das Aktenzeichen für die Steuererklärung steht auf den Infos, die seit April verschickt wurden.
Grundsätzlich erwartet aber auch die bayerische Finanzverwaltung, dass die Eigentümer sich zur Abgabe der Grundsteuererklärung auf der Plattform "www.elster.de" anmelden, was nicht so ganz einfach ist. Ein bis zwei Wochen Wartezeit sind einzuplanen, anschließend müssen die Steuerbürger in mehreren Schritten ihr persönliches Passwort kreieren. Diese Arbeit können einem die Steuerberater abnehmen.
Keine Grundsteuererklärung ist auch keine Lösung mehr
Wer keine Erklärung abgibt, riskiert ab November einen Säumniszuschlag von mindestens 25,- Euro im Monat. Besser ist, im Zweifelsfall fehlende Angaben nachzureichen oder eine Fristverlängerung zu beantragen. Die Eigentümer können das selber machen (zum Beispiel mit Elster) oder ihren Steuerberatern überlassen.
Die Berater halten es für unrealistisch, dass alle Eigentümer es in drei Monaten schaffen, die geforderten Infos zu besorgen. Denn im Einzelfall kann das schwierig sein, etwa wenn der Kauf eines Einfamilienhauses schon sehr lange her ist und alte Verträge und Unterlagen nicht die geforderten Daten liefern. Die Steuerberater rechnen bereits mit Fristverlängerungen bis weit ins nächste Jahr hinein.
Hinzukommt, dass viele Steuerberater seit der Pandemie ohnehin überlastet sind, unter anderem wegen der vielen Förderanträge für staatliche Corona-Hilfen.
Ist mit mehr oder weniger Grundsteuer ab 2025 zu rechnen?
Die Bayerische Staatsregierung versichert, dass mit der Reform der Grundsteuer, die vom Bundesverfassungsgericht gefordert wurde, unterm Strich im Freistaat keine sofortige Steuererhöhung verbunden sein soll. Im Einzelfall waren bisher vor allem ältere Wohngebäude gegenüber Neubauten im Vorteil. Grundmessbeträge von neueren Gebäuden wurden im Lauf der Zeit immer höher, während viele Altbauten eine Art Bestandsschutz hatten. Das neue Modell wird diese Unterschiede wahrscheinlich einebnen, so dass es für einige Altbauten tendenziell teurer werden dürfte.
Außerdem behalten die Kommunen ihr Satzungsrecht für weitere Erhöhungen der Grundsteuer durch eine entsprechende Anpassung der prozentualen Hebesätze.
Anders als im sogenannten Bundesmodell, das die meisten Länder anwenden, interessiert sich die bayerische Staatsregierung nicht für den Ertragswert der Immobilie. Es zählen nur die Flächen des Grundstücks und Gebäudes (Wohnfläche) und eben auch der Wohnort mit seinem Hebesatz.
Wie funktioniert das bayerische Flächenmodell für die Grundsteuer
Sind Grundstücks- und Gebäudegrößen mit ihren Anteilen für Wohn- und Gewerbeflächen erst einmal ermittelt, läuft es im Freistaat nach einem festen Schema ab. Der Grundsteuermessbetrag setzt sich dann zusammen aus der Fläche des Grundstücks mit 0,04 Cent pro Quadratmeter und der Fläche der Immobilie (Quadratmeterzahl des Hauses) mit je 50 Cent. Für Wohngebäude gibt es dann (anders als bei Gewerbeimmobilien) einen Abschlag von 30 Prozent. Der Grundmessbetrag, der dann herauskommt, wird mit dem Hebesatz der Gemeinde verrechnet. Also, wenn in München der Hebesatz bei 535 Prozent liegt, ist der Multiplikator hier 5,35.
Rechenbeispiel für Einfamilienhaus in München
Das klingt kompliziert, lässt sich aber für ein Einfamilienhaus einfach ausrechnen. Wenn das Haus auf einem Grundstück mit 500 Quadratmetern steht, wären dafür (x 0,04 Cent) 20 Euro anzusetzen. Für das Haus selbst von beispielsweise 160 Quadratmetern mit je 50 Cent würden 80 Euro fällig. Bei diesen 80 Euro gibt es einen Abschlag von 30 Prozent (wenn es nicht um Gewerbe geht), so dass 56 Euro übrig bleiben. Zu diesen 56 Euro kommen die eingangs erwähnten 20 Euro für die Grundstücksfläche dazu, so dass der Grundmessbetrag insgesamt 76 Euro beträgt. Diese werden abschließend mit dem Hebesatz (in München mal 5,35) multipliziert. Das Ergebnis wäre dann: 406,60 Euro Grundsteuer für 2025. Mehr wird es nur, wenn die Stadt München ihren Hebesatz weiter anhebt.
Andere Bundesländer feilten bis zuletzt an Berechnungsmodellen
Die meisten anderen Bundesländer - mit Ausnahme von Baden-Württemberg - haben sich für die neue Grundsteuer eigene komplizierte Ertragswert- und Sachwertverfahren ausgedacht, von denen noch nicht alle Einzelheiten bekannt sind. Dazu gehören auch Informationen über die Mietrendite. Einige Länder versuchen die Wertsteigerung und steigende Mieten abzubilden, die dann entsprechend besteuert werden sollen.
Als drittes beschäftigt sich das sogenannte Bundesmodell, das in der Mehrzahl der Länder angewandt wird, auch noch mit dem Sachwert. Herstellungskosten, Baupreisindex, Brutto-Grundfläche abzüglich Altersminderung ergeben den Gebäudesachwert. Hinzukommt der Sachwert für den Boden (Grundstück). Beides zusammen wird mit einer Wertzahl multipliziert für den Grundsteuerwert.
Andere Modelle führen zu ständig steigender Grundsteuer
Diese Ansätze sind nicht nur sehr aufwändig, sondern lösen zugleich eine vielfältige Steuerdynamik aus. Man denke nur an die explodierenden Baupreise in der aktuellen Lieferkrise oder die steigenden Grundstückspreise in Ballungsräumen. Alles das würde immer wieder neu in die Grundsteuer einfließen und dort zu ständig steigenden Sätzen führen. Diese Art der permanenten Steuererhöhung hat die Staatsregierung für Bayern abgelehnt.
Gefahr der Doppelbesteuerung von Mieten im Ertragswertverfahren in Bayern vermieden
Die Mieteinnahmen unterliegen ohnehin der Einkommensteuer, und die Wertsteigerung können Eigentümer nicht realisieren, so lange sie die Immobilie nicht verkaufen. Die Grundsteuer stellte ursprünglich neben der Vermögenssteuer die einzige Besteuerung von Substanzwerten dar, frei von Erträgen. So gesehen bleiben die neuen Modelle von Bayern und Baden-Württemberg von der Steuersystematik her klar und eindeutig. Während die anderen Modelle neue Mischformen sind, in die gleich mehrere Formen der Besteuerung mit hineingepackt werden.
Widerspruch gegen Steuerbescheid und strittige Verfahren
Wer für 2025 dann einen Bescheid vom Finanzamt für die neue Grundsteuer bekommt, kann diesen natürlich überprüfen. Bei starken Abweichungen von der erwarteten Steuerhöhe wäre zumindest eine Nachfrage beim Finanzamt angebracht. Wenn die keine Klarheit bringt, ist ein Widerspruch gegen den Bescheid möglich. Im bayerischen Modell mit vergleichsweise einfachen Berechnungen lässt sich auch ein Irrtum vom Amt einfacher aufklären.
Bei komplizierten Ertrags- und Sachwertverfahren ist die Ermittlung der Steuer dagegen wenig transparent und am Ende auch stärker angreifbarer. Hier erwarten Experten eine Fülle von Widerspruchsverfahren und Prozessen vor den Finanzgerichten. Experten kritisieren, dass in diese Berechnungsverfahren teilweise zu viel hineingepackt wurde. Durch die kompliziertere Reform der Grundsteuer werde eine neue Bürokratie geschaffen, die eine vorher doch recht einfache Verfahrensweise nun ersetzen soll.
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