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Corona-Krise: Platzt jetzt die Immobilienblase? | BR24

© Martina Schuster, Johannes Thürmer; BR

Kann die Corona-Krise das Platzen einer Immobilen-Blase zur Folge haben?

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Corona-Krise: Platzt jetzt die Immobilienblase?

In Boomstädten wie München, Stuttgart oder Hamburg waren bei Immobilien jährliche Preissteigerungen im zweistelligen Bereich ganz normal. In der Corona-Krise könnten jetzt aber die Preisübertreibungen ein Ende finden. Erste Anzeichen dafür gibt es.

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Ob für die Wohnung oder ein Gewerbeobjekt – seit Beginn der Corona-Krise haben immer mehr Menschen in Deutschland Probleme, ihre Miete zu zahlen. Durch ein neues Gesetz dürfen von der Krise betroffene Mieter für einen begrenzten Zeitraum ihre Zahlungen aufschieben und sind vor Kündigungen geschützt. Seitdem diese Regelung gilt, zahlen bereits 1,6 Millionen Haushalte in Deutschland keine Miete mehr.

Notverkäufe - Private Vermieter könnten in Bedrängnis geraten

Das spüren die Vermieter, wie der Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins München, Rudolf Stürzer, berichtet: "Es gibt nicht nur den reichen Vermieter. 80 Prozent der Vermieter sind private Kleinvermieter, die auf den Eingang der monatlichen Mietzahlungen angewiesen sind. Und wenn diese Mietzahlungen nicht kommen, dann bekommt der Vermieter selber ein Problem bis hin zur Insolvenz oder zur Zwangsversteigerung."

Im schlimmsten Fall könnten Besitzer gezwungen sein, sich von ihren Immobilien zu trennen. Notverkäufe heißen solche Veräußerungen im Fachjargon. Und viele Immobilienexperten gehen davon aus, dass diese in den kommenden Monaten stark zunehmen.

Stillstand auf dem Immobilienmarkt

Momentan aber geht generell nur wenig auf dem Wohnungsmarkt, wie die Münchner Immobilienmakler Markus und Andreas Wendling berichten. Eine Wohnung zu besichtigen ist zurzeit nur aus triftigem Grund erlaubt. Zudem halten sich viele potentielle Käufer gerade zurück, so Makler Markus Wendling: "Viele unserer Kunden haben jetzt Kurzarbeit. Und wenn sie Kurzarbeit haben, dann haben sie nicht mehr das Vertrauen: Ich kann mir das leisten."

Forscher: Corona drückt schon jetzt auf die Preise

Schon nach zwei Monaten Krise ist klar: Corona wird die Immobilienpreise drücken. Darauf weist auch das Forschungsinstitut Empirica hin. Die Berliner Wissenschaftler geben regelmäßig einen Immobilien-Blasenindex heraus. Sortiert nach Städten und Landkreisen bewerten sie, wie hoch die Gefahr von einbrechenden Preisen ist.

Der aktuelle Blasenindex zeigt: Die Anzahl betroffener Regionen ist innerhalb eines Jahres stark gestiegen. Waren es im ersten Quartal 2019 rund 57 Prozent der Landkreise und kreisfreien Städte, sind es 2020 schon 75 Prozent. Reiner Braun, der Herausgeber der Studie, unterscheidet allerdings nach Regionen: "Am wahrscheinlichsten sind Preiseinbrüche in den teuren Stadtregionen. Das wären zum Beispiel München, Stuttgart, Frankfurt, Hamburg, Berlin. Hier haben wir die größten Preissteigerungen die letzten Jahre gesehen. Und hier ist auch das Rückschlagspotential am größten." Empirica rechnet nicht nur in den großen Städten mit Preiseinbrüchen von bis zu 25 Prozent.

Immobilienkrise in Bayern?

Für BR24 haben die Forscher von Empirica auch den Immobilienmarkt in Bayern genauer unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: in 79 von 96 Landkreisen und kreisfreien Städten ist die Gefahr, dass eine mögliche Immobilienblase platzt, mäßig bis hoch. Und in 83 Landkreisen wachsen die Kaufpreise schneller als die Einkommen. Sollten jetzt Notverkäufe und Kaufzurückhaltung den Markt bestimmen, könnten die Immobilienpreise auf breiter Front einbrechen.

Vor allem Luxus- und Randlagen könnten unter Druck geraten

Doch man müsse nach Objekttypen unterscheiden, so Braun: "Wir erwarten nicht auf der kompletten Marktbreite, dass die Preise einbrechen. Wir denken eher an zwei Immobilientypen, die besonders von Preiseinbrüchen bedroht sind. Das eine sind sehr hochwertige Neubauten, und auf der anderen Seite Altbaubestände in schlechtem Zustand, vielleicht noch an einer großen Straßenkreuzung. Hier sehen wir eher die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise einbrechen."

Werden Mieten günstiger?

Für Mieter könnten sinkende Kaufpreise auch niedrigere Mieten bedeuten. In den Ballungsräumen aber wohl nicht. Dort ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch. Und laut dem Immobilienportal Immoscout24 sind im März die Preise für neuvermieteten Wohnraum zum Beispiel in München im Vergleich zum Vorjahresmonat um 5,6 Prozent gestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum sogar um über 10 Prozent. Von Entspannung kann da bislang keine Rede sein. Allerdings werden die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt wohl erst in einigen Monaten zu spüren sein.

Doch eines hat das Corona-Virus jetzt schon verändert: Seit Corona sind Objekte ohne Freiflächen, also ohne Balkon oder Garten, weniger gefragt. Durch die Ausgangsbeschränkungen haben nämlich viele den Vorzug der eigenen Terrasse für sich entdeckt. Vor der Krise war das oft nicht so wichtig. Und so hat das Virus auf dem Immobilienmarkt bereits Spuren hinterlassen.

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