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Günstig wohnen: Comeback der Genossenschaften | BR24

© BR/Moritz Steinbacher

Eine Wohnung in München zu kaufen ist für junge Familien kaum möglich, auch die Mieten steigen weiter. Genossenschaften scheinen da eine Lösung zu bieten. Doch derzeit eine Mitgliedschaft in einer Münchner Genossenschaft zu bekommen ist schwer.

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Günstig wohnen: Comeback der Genossenschaften

In München eine Wohnung zu kaufen ist für junge Familien kaum noch möglich. Dazu steigen die Mieten immer weiter. Was tun? Mitglied in einer Baugenossenschaft zu werden, scheint die Lösung zu sein. Doch auch dabei muss man auf einige Dinge achten.

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Wohnungsbaugenossenschaften sollen zu einer Beruhigung am angespannten und überteuerten Mietmarkt in München beitragen. Denn sie bieten ihren Mitgliedern vergleichsweise günstigen Wohnraum. Derzeit verwalten die Genossenschaften der Stadt München zufolge ungefähr 45.000 Wohnungen.

In München boomen Genossenschaften

Laut dem Verband der Wohnungsunternehmen haben sich allein in den vergangenen fünf Jahren in der Landeshauptstadt 13 neue Wohnungsgenossenschaften gegründet. Doch kaum eine der insgesamt 50 Münchner Wohnungsgenossenschaften nimmt noch Mitglieder auf. Die Warteliste ist lang.

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Bauen in München ist vielen Genossenschaften zu teuer

Die Stadt München vergibt bis zu 40 Prozent ihrer Flächen an Genossenschaften und Baugemeinschaften. Ein Hindernis für kaufwillige Genossenschaften sind aber die stark gestiegenen Bodenpreise in München. Denn die Stadt muss zu marktüblichen Preisen verkaufen und darf den Grund nicht unter Wert anbieten. So offerierte die Landeshauptstadt im Jahr 2018 den Genossenschaften Grundstücke im neuen Stadtteil Freiham im Münchner Westen an: Rund 1.400 Euro sollte der Quadratmeter kosten. Das war zu viel. Keine Münchner Genossenschaft bewarb sich.

Daraufhin bewertete die Stadt die Grundstücke dort ein zweites Mal. Einige finanzstarke Genossenschaften konnten jetzt zugreifen, aber nicht alle. Denn auch die hohen Baukosten machten für viele Genossenschaften den Kauf unerschwinglich, weil sie bei einer Investition ein Loch in der Kasse befürchten müssten.

© picture alliance/Jan Woitas/dpa-Zentralbild/dpa

Richtfest bei einem Neubau

Bayern bundesweit Spitze bei Neugründungen

Womöglich wegen der größer gewordenen Nachfrage nach günstigem Wohnraum erlebt genossenschaftliches Wohnen in Bayern derzeit einen Aufschwung. Der Verband der Wohnungswirtschaft Bayern (VdW) berichtet von 40 Neuaufnahmen seit 2015. Dabei handelt es sich sowohl um Genossenschaften als auch um kommunale Wohnungsunternehmen. Einen solchen Zuwachs gab es in diesem Zeitraum laut VdW Bundesverband in keinem anderen Bundesland. Kommunale Wohnungsunternehmen wollen - ähnlich wie Genossenschaften - sozial verträglich Wohnraum anbieten. Ihre Hauptgesellschafter sind jedoch meist die jeweiligen Städte und Gemeinden. Bayernweit haben die Mitglieder im VdW einen Bestand von 525.000 Wohnungen.

Was sind Genossenschaften?

Wohnungsbaugenossenschaften sind ein Zusammenschluss - mit dem Ziel, den Mitgliedern günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Historisch gab es zwei Gründungswellen: eine zur Zeit der Industrialisierung und eine nach dem Zweiten Weltkrieg, als viele Wohnungen zerstört waren. Der wesentliche Unterschied zum herkömmlichen Mieten: Um eine Genossenschaftswohnung zu bekommen, muss man selbst Genosse werden.

Lebenslanges Wohnrecht - aber auch Gefahren

Vor dem Einzug in die Genossenschaftswohnung unterschreibt man einen sogenannten Nutzungsvertrag. Mitglieder können sich damit ein lebenslanges Wohnrecht sichern. Kündigungen sind sehr selten. Mieterhöhungen gibt es zwar auch bei den Genossenschaften, sie sind aber gedeckelt und dienen nur der Kostendeckung, Instandhaltung oder Erweiterung. Was auch wichtig ist: Als Anteilseigner einer Wohnungsbaugenossenschaft mietet man nicht nur eine Wohnung, sondern wird Mitglied und Miteigentümer. Dazu muss man Anteile zu einem festgelegten Preis erwerben. Man investiert sein Geld also in eine unternehmerische Beteiligung und wird zum Anteilseigner – mit allen verbundenen Risiken. Denn geht die Genossenschaft Pleite, verliert man sein eingesetztes Geld.

Vorteile von Beteiligungen an Genossenschaften

  • Preis

Seriöse Wohnungsbaugenossenschaften wirtschaften vorrangig für ihre Mitglieder und sind nicht primär gewinnorientiert. Aus diesem Grund zahlt man für Genossenschaftswohnungen in der Regel eine vergleichsweise niedrige Miete, die oft unter dem lokalen Mietpreisspiegelwert liegt.

  • Mitsprache

Innerhalb einer Genossenschaft kann man sich als Mitglied engagieren und bei Entscheidungen mitsprechen.

  • Sicherheit

Als Mitglied einer Genossenschaft unterschreibt man teilweise einen Dauernutzungsvertrag – man kann also ein lebenslanges Wohnrecht haben. Vor der Unterschrift sollte man allerdings die genauen Mietbedingungen in der geltenden Satzung der Wohnungsbaugenossenschaft nachlesen.

Nachteile von Beteiligungen an Genossenschaften

  • Späte Rückzahlung

Wer aus der Genossenschaft austritt, erhält das Geld, das in Genossenschaftsanteile investiert wurde, zurück. Bis man das Geld aber tatsächlich auf dem Konto hat, können einige Monate, teilweise sogar Jahre vergehen. Eine Kündigung ist zudem oft nur mit einer Frist zum Jahresende möglich. So vergeht in der Regel von der Kündigung bis zum Ausscheiden mehr als ein Jahr.

  • Mindestanlagezeit

Bei einigen Genossenschaften gilt eine Mindestanlagezeit. Man sollte also nur sein Geld investieren, wenn man es tatsächlich vorerst nicht dringend braucht und auf die Wiederauszahlung warten kann.

  • Finanzielles Risiko

Die Investition in Genossenschaften birgt finanzielle Risiken. Den Versprechungen der Anbieter steht die Gefahr gegenüber, das eingezahlte Vermögen, das in Genossenschaftsanteile investiert wurde, zu verlieren. Das ist beispielsweise bei einer Insolvenz der Genossenschaft der Fall.

Unseriöse Genossenschaften erkennen

Immer wieder verstecken sich dubiose Wohnungsbaugenossenschaften hinter den Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes. Wie das Netzwerk der Verbraucherzentralen in Deutschland recherchiert hat, können die folgenden fünf Kriterien auf ein unseriöses Angebot hindeuten:

  • Verdächtig hohe Renditen

Lockt die Genossenschaft mit verdächtig hohen Renditen, vermögenswirksamen Leistungen oder Wohnungsbauprämien? Steht die Geldanlage im Vordergrund der Werbung einer Wohnungsbaugenossenschaft? Dann sollte man skeptisch sein.

  • Fragwürdige Vertriebsstrategien

Vorsicht ist geboten, wenn Genossenschaften auf fragwürdige Vertriebsmethoden wie offensive Call-Center-Anrufe setzen, um für Mitgliedschaften zu werben.

  • Anlagezweck

Vor dem Eintritt in eine Genossenschaft sollte man prüfen, ob aus der Satzung oder dem Jahresabschluss klar hervorgeht, wofür die Mitgliedsbeiträge verwendet werden. Wird das Kapital einer Wohnungsbaugenossenschaft tatsächlich in Immobilien investiert, in denen Mitglieder wohnen?

  • Relation von Genossen und Wohnungen

Die Zahl der Mitglieder einer Genossenschaft sollte in einem gesunden Verhältnis zur Zahl der Wohnungen stehen. Kommen auf viele Mitglieder nur sehr wenige Genossenschaftswohnungen, sollten man eine Anlage kritisch hinterfragen.

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