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Erhaltungssatzungen: So funkioniert der Münchner Mieterschutz | BR24

© pa/dpa

Häuser in der Hans-Sachs-Straße im Münchner Glockenbachviertel.

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    Erhaltungssatzungen: So funkioniert der Münchner Mieterschutz

    Rund jeder fünfte Einwohner in München lebt in einem Erhaltungssatzungsgebiet. Obwohl der Begriff nach blutleerer Behördensprache klingt – Erhaltungssatzungen haben weitreichende Folgen für die Mietkosten und das Leben der Mieter.

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    Münchens Einwohner werden mehr. Fast 1,6 Millionen Menschen wohnen in der bayerischen Landeshauptstadt – Tendenz steigend.

    Doch die wachsende Stadt sieht sich mit immer größer werdenden Problemen konfrontiert. Die Immobilienpreise klettern für die Mittelschicht in unerreichbare Höhen und auch die Mieten steigen. Das alles ist kein Geheimnis - München ist für Investoren hochinteressant.

    Erhaltungssatzungen sind ein Mittel gegen Gentrifizierung

    Und so zeigt sich in fast allen innenstadtnahen Stadtvierteln das Phänomen "Gentrifizierung". Besitzer von älteren Mietshäusern verkaufen diese an Investoren. Kurze Zeit darauf rücken die Bauarbeiter an. Dachstühle werden ausgebaut, die Häuser werden modernisiert, mit Fahrstuhl, Bodenheizung und Videotürsprechanlagen ausgestattet. Die alteingesessenen Mieter sehen sich dann mit teilweise stark ansteigenden Mieten konfrontiert.

    Oft werden damit finanzschwache Mietergruppen wie Rentner, kinderreiche Familien oder Menschen mit Migrationshintergrund aus den innenstadtnahen Vierteln an den Stadtrand oder noch weiter weg verdrängt. Genau diesem Umstand möchte man mit dem Mittel der Erhaltungssatzung nach Paragraph 172 des Baugesetzbuches entgegenwirken.

    In Gebieten, in denen die Erhaltungssatzung gilt, steht der Stadt ein Vorkaufsrecht zu. Derzeit gibt es in München 23 Erhaltungssatzungsgebiete. Allerdings sind diese Gebiete nicht mit der Größe von Stadtvierteln gleichzusetzen. Vielmehr prüft die Stadt im Grunde pro Straßenzug mit statistischen Verfahren, ob bestimmte Indikatoren erfüllt sind. So zum Beispiel, ob es dort Wohnhäuser mit "Aufwertungsbedarf" gibt, oder ob die ansässige Bevölkerung "verdrängungsgefährdet" ist. Wenn dem so ist, wird über ein definiertes Gebiet die Erhaltungssatzung ausgesprochen.

    Stadt München verschärft die Abwendungserklärung

    Wollen Investoren in einem Erhaltungssatzungsgebiet trotzdem Mietshäuser kaufen, können sie das Vorkaufsrecht der Stadt nur durch eine sogenannte Abwendungserklärung abwenden. Dort ist genau festgeschrieben, was Investoren mit den gekauften Wohnhäusern machen bzw. nicht machen dürfen.

    Nachdem der Stadtrat im Juli 2018 die Abwendungserklärung verschärft hat, schrecken Investoren vor dem Kauf von Wohnhäusern oftmals zurück. Eine ganze Reihe von strengen Regeln machen das Investment in ein Mietshaus zumindest kurzfristig unrentabel. Unter anderem darf nun keine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mehr vorgenommen werden. Möchte der Investor eine Wohnung neu vermieten, darf er das nur noch an Mieter, die unter eine bestimmte Einkommensgrenze fallen. Diese Grenze orientiert sich am sogenannten München-Modell.

    Bei einer vierköpfigen Familie liegt die Einkommensgrenze zum Beispiel derzeit bei 94.300 Euro. Zudem darf nur maximal eine leerstehende Wohnung in dem Mietshaus an einen Verwandten vermietet- oder selbst genutzt werden. Eigenbedarfskündigungen sind nicht erlaubt, Staffelmietverträge unzulässig und der Abbruch von Wohnhäusern ist ebenfalls verboten.

    💡 Bürgerrecherche: Wem gehört die Stadt?

    Wem gehören die Wohnungen in Augsburg, München und Würzburg? Wo fließt die Miete hin und wer profitiert von den steigenden Preisen? Gemeinsam mit den Bürger*innen möchten BR und Correctiv den Immobilienmarkt transparenter machen. Helfen Sie mit! Gehen Sie auf unsere Webseite br.de/wemgehoert. Teilen Sie uns Adresse und Eigentümer Ihrer Wohnung mit. Laden Sie einen Beleg, zum Beispiel ein Foto Ihres Mietvertrages, hoch. Eingaben überprüfen und absenden.

    Folge: Stadt München kauft immer mehr Wohnhäuser auf

    Mit Verschärfung der Abwendungserklärung sind die Immobilienankäufe der Stadt sprunghaft angestiegen. Seit Juli 2018 hat die Landeshauptstadt für insgesamt rund 350 Millionen Euro Immobilien aufgekauft. Die aufgekauften Wohnhäuser gehen in den Bestand der städtischen Wohnungsbauunternehmen über.

    Die hohe Summe führte dazu, dass die Stadt nun speziell für die Immobilienankäufe eine Bürgeranleihe aufgelegt hat. 120 Millionen Euro möchte die Stadt von den Bürgern einsammeln, um weiter Immobilienankäufe zu finanzieren.

    Allerdings, obwohl seit Verschärfung der Abwendungserklärung viele Immobilien in die Bestände der städtischen Wohnungsbauunternehmen geflossen sind, neue Wohnungen entstehen dadurch nicht. Erhaltungssatzungen sind auch kein individueller Mieterschutz, sondern dienen dazu, der Verdrängung finanzschwacher Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken, ganz verhindert werden kann sie nicht. Zwar gibt es Ideen, die Erhaltungssatzung auf ganz München auszudehnen. Allerdings ist das derzeit rechtlich nicht möglich.

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