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Der Münchner Immobilienmarkt – teurer geht kaum, oder? | BR24

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Das Pflaster in der Landeshauptstadt wird immer teurer.

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    Der Münchner Immobilienmarkt – teurer geht kaum, oder?

    Nirgendwo sonst in Deutschland öffnet sich die Schere zwischen Immobilienpreisen und Einkommen weiter als in München. Um jedoch für eine nachhaltige Entspannung sorgen, braucht es etwas mehr Anstrengung, als nur zu bauen.

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    Im vergangenen September machte der Münchner Immobilienmarkt deutschlandweit einmal mehr Schlagzeilen. Die Schweizer Investmentbank UBS hatte in ihrem jährlichen "Global Real Estate Bubble Index" festgestellt, dass in der Weltstadt mit Herz das Risiko einer Immobilienblase weltweit am höchsten sei. Für viele ist das nur ein weiterer Beweis dafür, wie stark sich die Preise in den letzten Jahren von den Einkommen entfernt haben und dass nun bald der große Einbruch drohe.

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    Doch an der Marktdynamik hat sich in München bisher nichts geändert. Fast monatlich erscheinen neue Meldungen, die darauf hinweisen, dass das Pflaster in der Landeshauptstadt immer noch teurer wird. Der im vergangenen Dezember erschienene Immobilienmarktbericht 2019 vom Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA), bekräftigt diesen Anschein. Demnach wurden hier im vergangenen Jahr für Häuser und Wohnungen im Schnitt 10.200 Euro je Quadratmeter bezahlt. Zum Vergleich, der Bundesdurchschnitt lag bei 1.750 Euro.

    Kaum abnehmende Nachfrage in der Landeshauptstadt

    Auch für Professor Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland (IVD) sind die Steigerungen auf dem Münchner Immobilienmarkt atemberaubend. Allerdings sieht er kaum Anzeichen dafür, dass die Überhitzungserscheinungen, wie er es nennt, in München in naher Zukunft stark abnehmen werden. Er rechnet, wenn überhaupt mit einer Marktkorrektur von maximal 20 Prozent und das sei noch kein Platzen einer eventuellen Blase. Den Grund sieht der Marktforscher schlichtweg darin, dass sich weder die hohe Nachfrage nach Wohnungen, noch das knappe Angebot in München so schnell ändern werden.

    Zum einen kommt, bedingt durch die immer noch starke Wirtschaftsentwicklung in der Region, jedes Jahr ein stetiger Zuzug an neuen Arbeitskräften in die Landeshauptstadt. Mittlerweile leben mehr als 1,5 Millionen Menschen in München, bis ins Jahr 2040 sollen es rund 1,85 Millionen Einwohner sein, so der Demografiebericht der Stadt. Zudem ist München die Single-Hauptstadt Deutschlands. Deutlich über 50 Prozent der Münchner sind laut Kippes Single. Dieses Phänomen führt dazu, dass die Nachfrage nach Wohnflächen exorbitant steige. Zusätzlich seien Immobilien in München in Zeiten einer niedrigen EZB-Zinspolitik eine sichere Anlage, denn hier gebe es kaum Schwankungen nach unten.

    Wohnungen in München: Kaum steigendes Angebot

    Während die Nachfrage also kaum zurückgeht, sieht es beim Angebot an Immobilien dagegen genau andersherum aus. Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Statistik wurden im vergangenen Jahr in München und den umgebenden Landkreisen Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg insgesamt 13.961 Wohnimmobilien gebaut. Laut dem Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV), sind das aber zu wenig Wohnungen, um die Nachfrage langfristig zu befriedigen. Der Planungsverband ist der kommunale Zweckverband der Landeshauptstadt sowie der umliegenden Kommunen und Landkreise. Er berät diese in allen Fragen zu ihrer räumlichen Entwicklung. Nach Angaben des PV bräuchte es pro Jahr mindestens 15.000 neue Wohnimmobilien, um der enormen Nachfrage im Raum München etwas entgegen zu setzen.

    Allerdings, selbst wenn langfristig pro Jahr die geforderte Zahl an Wohnungen gebaut werden würde, gäbe es laut Stephan Kippes vom IVD bald ein anderes Problem: den knappen Baugrund. Der ist zumindest in München nur noch in geringem Umfang vorhanden. Im Umland sieht es zwar besser aus, allerdings müsste hier der öffentliche Nahverkehr stark ausgebaut werden, um den täglichen Pendlerbewegungen gerecht zu werden.

    Fünf Lösungen für die Wohnungsnot in München

    Für eine nachhaltige Entspannung auf dem Münchner Immobilienmarkt braucht es nach Ansicht von Marktforscher Kippes fünf Maßnahmen. Erstens eine starke Bautätigkeit in und um München. Dazu eine starke Förderung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus. Auch die Unternehmen müssten aktiv werden und wieder Werkswohnungen für ihre Angestellten bauen. Genau die wurden aber von den großen deutschen Dax-Konzernen in München in den letzten 20 Jahren versilbert. Für mehr Baugrund wäre zudem eine maßvolle Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnflächen anzudenken.

    Um aber eine nachhaltige Entspannung auf dem Münchner Immobilienmarkt und in den bayerischen Ballungsräumen allgemein zu erreichen, müssten grundsätzlich die ländlichen Regionen in Bayern für Unternehmen attraktiver gemacht werden. Das bedeutet eine Angleichung der Lebensverhältnisse von Land und Stadt. Denn während sich München und andere Städte kaum vor Zuzug retten können, muss so mancher Bürgermeister auf dem Land um jeden Einwohner kämpfen.