Report München


17

Gesetzesänderung gegen Wohnungseigentümer Alle Macht den Hausverwaltern?

Die Bundesregierung hatte eigentlich nur vor, energetische Sanierungen zu erleichtern. Mit einem Referentenentwurf des Wohnungseigentümergesetzes geht sie nun aus Sicht vieler Experten aber deutlich zu weit. Es entmachte gerade kleinere Eigentümer und lade zu Korruption ein.

Von: Fabian Mader, Elke Schmidhuber

Stand: 23.06.2020

Margarete und Gerhard Frisch wollten fürs Alter vorsorgen, vor über 40 Jahren kauften sie eine Eigentumswohnung auf dem Münchner Olympiagelände. Heute bereuen sie den Kauf. Denn die verschiedenen Wohnungseigentümer haben -wie üblich- einen gemeinsamen Hausverwalter engagiert. Er sammelt Rücklagen ein und -beauftragt Handwerker. Aber oft nicht im Sinne der Eigentümer - finden sie.

Vor Jahren sollen etwa die Aufzüge modernisiert werden. Die Angebote der Hausverwaltung findet Margarete Frisch damals überteuert - also geht sie auf eigene Faust los und holt drei Vergleichsangebote ein. Das erspart mehr als 50.000 Euro.

"Aus meiner Sicht als langjähriger Eigentümer hab ich sowieso schon festgestellt, dass der Hausverwalter sehr lax mit den Geldern umgeht. Und wenn das neue Gesetz kommt, befürchte ich, dass unser Geld noch schneller unter die Leute kommt."

Margarete Frisch, Wohnungseigentümerin

Weniger Rechte für Eigentümer?

Denn: Die Bundesregierung will die Rechte von Eigentümern und Verwaltern neu regeln. Bislang brauchen Verwalter fast immer einen Beschluss der Eigentümer – um beispielsweise einen Handwerker zu beauftragen. Außer die Eigentümer erlauben ihnen per Vertrag, bestimmte Dinge selbst zu entscheiden. Eine Reform soll den Verwaltern nun generell mehr Freiraum geben. Sie sollen in einem gewissen Rahmen eigenmächtig Aufträge vergeben und sogar Kredite aufnehmen dürfen.  

Auch wenn die Eigentümer diese Befugnisse in einem Vertrag nachträglich wieder einschränken können, entstehe eine gefährliche Grauzone, findet der Verband Wohnen im Eigentum. Er berät schon jetzt manchmal Eigentümer, die Ärger mit Hausverwaltern haben.

"Ja, wenn weniger Kontrolle möglich ist und das ist definitiv im Gesetzentwurf reduziert worden. Dann werden damit eben Strukturen befördert, die unwirtschaftliches Handeln, Vetternwirtschaft bis hin zu Korruption befördern."

Gabriele Heinrich, Vorstand wohnen im eigentum e.V.

Familie Fritz hat so etwas erlebt - vor wenigen Jahren erfüllt sich die Familie den Traum einer Eigentumswohnung. Aber schnell wird daraus ein Albtraum. Denn das Haus steckt voller Baumängel. Wasser dringt ein.

"Ich war voll verzweifelt. Ich war damals, als wir hier den Wasserschaden hatten, alleine zuhause mit Maja, damals war sie noch ganz klein. Wo ich hier vor der Terrasse stand vor der Tür und gesehen habe, wie es einfach in Strömen schüttet. Ich hatte Angst bekommen, dass das alles in die Wohnung reingeht."

Marta Fritz, Wohnungseigentümerin

Es bleibt nicht bei teuren Bauschäden. Auch hier kümmert sich ein Hausverwalter um die gemeinsamen Rücklagen der Wohnungseigentümer. Sollte er jedenfalls. Irgendwann finden die Eigentümer heraus, dass immer wieder Beträge vom Rücklagenkonto verschwinden. Nur der Hausverwalter hat Zugriff.

"Man geht arbeiten, man spart sich das Geld, man vertraut jemand, das ist seine Aufgabe. Und ja, da ist man halt einfach nur sauer und enttäuscht."

Marta Fritz, Wohnungseigentümerin

3.400 Euro hat der ehemalige Hausverwalter zurückbezahlt - der Schaden ist damit aus seiner Sicht beglichen. Den Eigentümern zufolge fehlen aber mehr als 24.000 Euro.

Umfrage: Nur rund 15 Prozent haben keine Probleme mit der Verwaltung

Kollegen, die unsauber arbeiten, seien nicht die Regel, sagt der Verband der Immobilienverwalter. Und das geplante Gesetz biete Vorteile für alle Seiten, etwa das Recht für Eigentümer, alle Unterlagen einzusehen.

"Es wird immer Einzelfälle geben, in denen der Verwalter vielleicht nicht den Wünschen und den Willen der Eigentümer nachgekommen ist. So wie die das A erwarten oder B, wie es vielleicht auch vorgeschrieben ist, aber deswegen eine gesamte Branche an den Pranger zu stellen. Das lehnen wir ab."

Martin Kaßler, Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V.

Aber wie viele Eigentümer hatten schon Probleme mit Hausverwaltungen? Für report München haben die Interessensverbände "Wohnen im Eigentum" und der "Verein deutscher Wohnungseigentümer" ihre Mitglieder befragt. Mehr als 800 antworten. Rund 15 Prozent haben keine Probleme mit der Verwaltung. Ihre Hausverwalter arbeiten also professionell und gut. Aber mehr als 50% Prozent der Umfrageteilnehmer sprechen von großen Fehlern in der Jahresabrechnung, mehr als 15% sogar von veruntreuten Gemeinschafts-Geldern.

Die Umfrage ist nicht repräsentativ – wirft aber ein Schlaglicht auf ein offenbar verbreitetes Problem. Margarte Frisch bereitet die geplante Reform daher große Sorgen.

"Meine Befürchtungen sind sehr wohl bei diesem Gesetz, dass der einzelne Eigentümer gar keine Rechte mehr hat, dass das Recht auf der Seite der Hausverwaltungen ist. Und dass die Hausverwaltungen - weil es kostet ja alles Geld. Und im Endeffekt ist es ja unser aller Geld, dass wir da nicht mehr richtig verfügen können drüber."

Margarete Frisch, Wohnungseigentümerin

Einzelne Stimmen reichen nicht mehr aus

Zumal einzelne Eigentümer bisher bestimmte bauliche Veränderungen stoppen können – mit einer einzigen Stimme. Auch das will die Bundesregierung streichen. Künftig soll die einfache Mehrheit der Eigentümer für bauliche Veränderungen reichen.

"Stellen Sie sich vor: Ich habe 8 Wohnungen, Rentnerin Müller hat eine Wohnung, ich beschließe eine kostenträchtige Maßnahme, weil ich weiß, dass diese Rentnerin die nicht bezahlen kann. Biete ihr parallel an, ja, dann kaufe ich deine Wohnung auch noch. So könnte man sich das bösartig vorstellen und das wollen wir gerade nicht."

Friedrich Straetmanns, Die Linke, Justiziar der Bundestagsfraktion

Das Bundesjustizministerium verweist darauf, dass Wohnungseigentümer nicht jede strittige Maßnahme mitzahlen müssten, gegen die sie gestimmt haben, nur unter bestimmten Bedingungen. Eigentlich sollte das Gesetz in diesen Tagen, also noch vor der Sommerpause im Bundestag beschlossen werden – aber selbst in der Regierungskoalition wachsen Zweifel.

"Was wir momentan vorliegen haben, ist ja der Kabinettsentwurf, über den wir reden, der im Hause von SPD-Justizministerin Lambrecht entstanden ist. Mit diesem Gesetz sind wir so noch nicht einverstanden."

Dr. Jan-Marco Luczak, CDU, Rechts- und verbraucherpolitischer Sprecher der Bundestagsfraktion

Der Gesetzentwurf soll nun noch einmal überarbeitet werden. Familie Fritz hat daher die Hoffnung, dass die Rechte der Eigentümer nicht geschwächt werden.

Manuskript zum Druck

Manuskript als PDF:


17