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Recht Rechtstipps zum Thema Untervermietung

Gründe, die Mietwohnung unterzuvermieten, gibt es viele, beispielsweise, wenn sich die Lebensumstände geändert haben und die Wohnung zu groß oder zu teuer geworden ist. Oder man möchte ein Familienmitglied oder den Partner mit in die Wohnung aufnehmen. Darf man das? Bzw. was gibt es dabei zu beachten? Tipps von Rechtsanwalt Markus Saller.

Stand: 08.03.2019

Mietvertrag mit Schlüssel | Bild: picture-alliance/dpa

Zustimmung des Vermieters

Falls nicht anders im Mietvertrag vereinbart, müssen Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn Sie untervermieten möchten. Tun Sie das nicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen oder Sie nach erfolgloser Abmahnung (mit angemessener Frist zur Beseitigung des Untermietverhältnisses) auf Unterlassung, also Beendigung des Untermietverhältnisses verklagen. Allerdings gelten für vermieteten Wohnraum noch zusätzliche Regelungen.

Berechtigtes Interesse des Mieters an Untervermietung

Bei vermieteten Wohnräumen kann der Vermieter seine Erlaubnis nämlich nicht ohne weiteres verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung hat. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn Sie den Wunsch haben, eine Wohngemeinschaft zu bilden z. B., weil

  • die Wohnung zu groß geworden ist und Sie sich diese nicht mehr leisten können (z. B. weil der Partner ausgezogen oder verstorben ist).
  • Sie einen Lebenspartner in Ihre Mietwohnung aufnehmen möchten.
  • Sie die Wohnung aufgrund eines längeren Auslandsaufenthaltes nur noch selten nutzen.

Achtung

Dieser Umstand muss nach Unterzeichnung des Mietvertrages eingetreten sein.

Sind Sie gerade erst eingezogen, liegt der Verdacht nahe, dass die Untervermietung von Anfang an so geplant war und Sie Ihr eigentliches Interesse dem Vermieter verschwiegen haben, um bessere Chancen zu haben, die Wohnung zu bekommen.

Aus diesen Gründen kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern

Der Vermieter hat das Recht, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern, wenn

  • die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt würde. Als Richtwert gilt, dass Erwachsenen mindestens zehn, Kindern sechs Quadratmeter zur Verfügung stehen sollten.
  • besondere Gründe gegen die Person des potentiellen Untermieters sprechen, z. B. wenn es sich um einen stadtbekannten Säufer und/oder Schläger handelt oder dieser bereits früher in der Wohnung gewohnt und dem Vermieter gegenüber Mietschulden hat. Geschlecht, Hautfarbe, sexuelle Orientierung oder Religion hingegen können kein Ablehnungsgrund sein. Der Mieter muss dem Vermieter folglich mitteilen, wer der potentielle Untermieter ist, jedoch keine Auskunft über dessen Einkommen und Kreditwürdigkeit geben. D. h. eine Überschuldung oder Erwerbslosigkeit des potentiellen Untermieters darf nicht zu dessen Ablehnung führen. Das ist für den Vermieter ohnehin irrelevant, da er keine rechtliche Beziehung zum Untermieter eingeht und der Hauptmieter auch bei Untervermietung dem Vermieter die gesamte Miete schuldet.
  • die ganze Wohnung dauerhaft an einen Untermieter vermietet wird und der Hauptmieter dort überhaupt nicht mehr wohnt. Die Wohnung muss allerdings nicht mehr Lebensmittelpunkt des Hauptmieters sein. Es reicht auch, wenn dieser nur ein Zimmer und/oder die Schlüssel für sich behält.
  • die Wohnung durch die Untervermietung zweckentfremdet wird, z. B. als gewerbliches Büro genutzt oder an Touristen untervermietet werden soll.

Verweigert der Vermieter trotz berechtigten Interesses die Erlaubnis zur Untervermietung, können Sie diese bei Gericht einklagen. Zudem haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Kündigt der Vermieter wegen der Untervermietung, so können Sie sich dagegen wehren, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert hat.

Sonderfall Besuch

Besuch darf in der Mietwohnung bis zu sechs bzw. acht Wochen am Stück übernachten, ohne dass der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden muss. Die Personenzahl ist nicht begrenzt.

Sonderfall enge Familienangehörige

Kein Fall der Untervermietung liegt vor, wenn Sie enge Familienmitglieder dauerhaft in der Mietimmobilie aufnehmen. Allerdings darf auch in diesem Fall die Wohnung nicht überbelegt werden. Zu den engen Familienmitgliedern zählen: Ehepartner, Kinder, Stiefkinder und Eltern. Auch Hausangestellte oder Pflegepersonal dürfen Sie in Ihrer Wohnung unterbringen.

Geschwister, Tanten, Onkel und andere entfernte Verwandte hingegen dürfen nicht ohne Erlaubnis des Vermieters dauerhaft aufgenommen werden.

Untermietzuschlag

Der Vermieter hat das Recht, die Miete angemessen zu erhöhen, wenn der Mieter untervermieten möchte. Als angemessen gelten bis zu 20 Prozent der Untermiete oder 10 Prozent der Nettokaltmiete. Je nach Größe der Wohnung und Anzahl der Personen ist dies aber im Einzelfall zu bestimmen.
Nehmen Sie Ihren Lebenspartner in Ihrer Wohnung auf, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen, sondern lediglich die Betriebskosten im Hinblick auf den zu erwartenden erhöhten Verbrauch anheben.

Pflichten des Untervermieters

Vielen ist nicht klar, dass sie für den Untermieter rechtlich der Vermieter sind. D. h. Sie müssen z. B. dafür sorgen, dass Mängel beseitigt werden. Der eigentliche Vermieter hat keine Pflichten gegenüber dem Untermieter. Außerdem haftet der Mieter für Schäden, die der Untermieter verursacht, gegenüber dem Vermieter. Machen Sie daher unbedingt einen schriftlichen Untermietvertrag.

Übrigens: Anders als im normalen Mietrecht kann ein Untermietvertrag ohne besonderen Grund unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 6 Monaten gekündigt werden. Mit besonderem Grund verkürzt sich die Frist auf 3 Monate. Überwiegend möblierter, untervermieteter Wohnraum kann sogar bis zum 15. des Monats zum Monatsende gekündigt werden.

Spezialfälle

Es gibt Untermietverhältnisse, für die andere Regelungen gelten, etwa, wenn es sich beim Hauptmieter um eine professionelle Wohnungsbaugesellschaft handelt oder wenn z. B. ein Arbeitgeber des Mieters als sogenannter Zwischenmieter agiert.

Untervermietung an Touristen

Es kommt immer mehr in Mode, einzelne Zimmer oder die ganze Wohnung an Touristen unterzuvermieten. Dazu benötigen Sie jedoch eine explizite Zustimmung des Vermieters. Es genügt nicht, dass der Vermieter grundsätzlich zugestimmt hat, dass Sie untervermieten bzw. der Mietvertrag Untervermietung erlaubt. Vermieten Sie Ihre Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an Touristen, gilt das als Zweckentfremdung und der Vermieter kann Ihnen nach einer vorangegangenen Abmahnung kündigen.

Zudem gibt es in einigen Gemeinden oder Städten ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot, das die Vermietung an Touristen untersagt und ein Bußgeld nach sich ziehen kann.


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