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Recht Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Wer glaubt, dass Wohnungseigentümer mit ihrem Eigentum tun und lassen können was sie möchten, der irrt. Eigentümer sind nämlich Teil einer Eigentümergemeinschaft, deren Beschlüssen sich jeder Eigentümer beugen muss. Rechtsanwalt Markus Saller klärt über Rech-te und Pflichten von Wohnungseigentümer auf.

Stand: 30.05.2019

Hausbau auf grüner Wiese im Landkreis Landshut. | Bild: BR/Herbert Ebner

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

In der Teilungserklärung (notarielle Urkunde) ist geregelt, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist. Gemeinschaftseigentum ist in der Regel alles, was außerhalb der Eigentumswohnung liegt. Dazu zählen u. a. das Grundstück, das Dach, tragende Wände, das Treppenhaus, gemeinsam genutzte Wasch-und Fahrradkeller, Aufzüge, Fernsehantennen, Briefkästen, der Vorgarten, Heizungs- und Wasseranlage.. Bei Belangen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, entscheiden alle Eigentümer gemeinsam in der Eigentümerversammlung. Die Eigentumswohnung selbst ist Sondereigentum. Allerdings gehören einige Bestandteile der Wohnung nicht zum Sondereigentum, sondern sind Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft. Dazu zählen meist:

  • Fenster
  • Wohnungstüre
  • Balkon
  • Heizkörper (da diese zur Heizanlage gehören)

Gestaltungsfreiheit des Sondereigentums

Die Bestandteile der Wohnung, die zum Sondereigentum gehören, können vom Eigentümer mehr oder weniger beliebig genutzt, gestaltet oder verändert werden.

Der Eigentümer darf zum Beispiel

  • die Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder verpachten. Eine gewerbliche Nutzung oder Vermietung an Touristen kann allerdings per Teilungserklärung oder Beschluss der Eigentümerversammlung verboten werden.
  • beliebige Personen (z. B. Partner, Untermieter) in die Wohnung aufnehmen, sofern diese dadurch nicht überbelegt wird. Faustregel: 1 Zimmer bzw. 10 m2 Wohnfläche pro Person
  • die Wohnung nach seinem Geschmack einrichten
  • die Wände nach seinem Geschmack tapezieren, streichen usw. und nichttragende Wände entfernen bzw. verändern
  • die Küche und das Bad nach eigenen Wünschen ausstatten

Der Eigentümer darf jedoch nicht eigenmächtig

  • tragende Innenwände verändern, da dies die Statik/Sicherheit des Hauses verändern kann
  • die Haustüre in einer anderen Farbe streichen oder austauschen, da diese zum Gemeinschaftseigentum gehört
  • die Fenster austauschen oder außen in einer anderen Farbe streichen, da diese zum Gemeinschaftseigentum zählen
  • sichtbare bauliche Veränderungen am Balkon vornehmen (z. B. Markise oder Sichtschutz anbringen), da der Balkon ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum gehört
  • zusätzliche Heizungen anbringen, da die Heizanlage Gemeinschaftseigentum ist
  • nach Belieben Haustiere halten. Ob Haustiere in der Wohnanlage gehalten werden dürfen, ist aus der Teilungserklärung, der Hausordnung oder der Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung ersichtlich. Falls die Tierhaltung dort nicht explizit verboten ist, darf der Eigentümer jedoch ein Haustier halten, ohne um Erlaubnis zu fragen

Zudem ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum instand zu halten.

Eigentümerversammlung

Bei Belangen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, entscheiden alle Eigentümer gemeinsam.

Dazu wird jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen. Diese stimmt darüber ab, ob und welche Instandhaltungsarbeiten, Modernisierungen oder baulichen Veränderungen durchgeführt werden. Auf Antrag von mindestens 25 Prozent der Eigentümer, muss zusätzliche eine sogenannte außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.

Stimmverteilung

Die Stimmenverteilung ist in der Teilungsvereinbarung festgelegt und kann unterschiedlich geregelt sein:

  • 1 Stimme pro Wohnung
  • 1 Stimme pro Eigentümer
  • Die Stimmen werden nach Eigentumsanteilen vergeben, d. h. je größer die Eigentumswohnung ist, desto mehr Stimmen hat der Eigentümer.
  • Auch für Garagen oder Stellplätze können Eigentümer eine Stimme erhalten.

Beschlussfähigkeit

Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentiert werden. Ob bei Abstimmungen eine einfache Mehrheit reicht oder nicht, hängt vom Gegenstand der Abstimmung ab.

Einfache Mehrheit

Eine einfache Mehrheit genügt bei Abstimmungen über:

  • die Betriebskosten
  • die Hausordnung
  • notwendige Instandhaltungsarbeiten (Reparaturen)
  • modernisierende Instandhaltungsarbeiten

Qualifizierte Mehrheit

Eine qualifizierte Mehrheit (75 Prozent der Stimmen) sind bei Abstimmungen über Modernisierungen nötig, z. B. den Einbau eines Aufzuges. Hier zählen auch die Stimmen der abwesenden Eigentümer.

Einstimmigkeit

Soll das Gebäude nachhaltig verändert werden (z. B. neue Balkone angebracht oder auf einer Grünfläche Garagen gebaut werden), müssen alle Eigentümer zustimmen.

Kosten für Gemeinschaftseigentum

Die Kosten, die durch bauliche Veränderungen, Modernisierungen oder Instandhaltungsarbeiten entstehen, werden auf alle Eigentümer verteilt. D. h., auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben, müssen sich an den Kosten beteiligen. So muss z. B. auch ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung den teuren Aufzug mitfinanzieren, wenn das mit Dreiviertelmehrheit beschlossen wurde. Die Kosten werden anteilig nach Miteigentumsanteilen verteilt. Oder es wird mit einer qualifizierten Mehrheit eine andere Kostenverteilung beschlossen, z. B. dass die Kosten für den Aufzug nach Stockwerken gestaffelt werden.


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