BR Fernsehen - Wir in Bayern


1

Recht Mietminderung: Ihre Rechte als Mieter

Ein Ausfall der Heizung oder des Warmwassers im Winter schränkt die Wohnqualität erheblich ein. Gleiches gilt beispielsweise für Ungezieferbefall, Schimmelbildung oder andauernden Baustellenlärm. In welchen Fällen haben Mieter das Recht auf Mietminderung? Um wie viel darf die Miete gekürzt werden? Und was gibt es bei einer Mietminderung zu beachten, damit nicht schlimmstenfalls eine Kündigung droht? Tipps von Rechtsanwalt Markus Saller.

Stand: 01.10.2020

Schimmel neben einem Fenster | Bild: picture-alliance/dpa/Andrea Warnecke

Mängel in der Mietwohnung sind manchmal einfach nur lästig oder ärgerlich, manchmal aber auch so gravierend, dass sie die Wohnqualität erheblich einschränken oder sogar die Gesundheit gefährden, z. B. großflächiger Schimmelbefall.
Hier erfahren Sie, bei welchen Mängeln eine Mietminderung gerechtfertigt ist, wie hoch diese angesetzt werden darf und wie Sie dabei vorgehen sollten. Halten Sie nämlich bestimmte Schritte nicht ein oder kürzen Sie eigenmächtig zu viel, kann Ihnen der Vermieter schlimmstenfalls sogar fristlos kündigen.

Recht auf Mietminderung

Kann eine Mietwohnung aufgrund eines Mangels nicht vertragsmäßig bzw. nur eingeschränkt genutzt werden, haben Mieter nach § 536 BGB das Recht, die Miete für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, zu mindern. Den Betrag kann von der nächsten fälligen Monatsmiete abgezogen werden. Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete (Warmmiete).

Voraussetzungen:

  • Es liegt ein erheblicher Mangel vor. Eine defekte Fliese im Bad oder ein defekter Aufzug bei einer Erdgeschosswohnung wären beispielsweise unerhebliche Mängel.
  • Der Vermieter hat Kenntnis über den Mangel (Mängelanzeige).

Kein Recht auf Mietminderung besteht, wenn

  • der Mieter den Mangel selbst durch unsachgemäße Nutzung der Mietwohnung verursacht hat, z. B. Schimmelbefall, weil der Mieter nicht ausreichend gelüftet hat.
  • der Mieter bereits beim Einzug Kenntnis über den Mangel hatte und ihn in Kauf genommen hat.
  • der Mangel eine ortsübliche Gegebenheit ist, d. h. der Mieter musste bereits beim Einzug damit rechnen, dass der Mangel auftritt, z. B. Flugzeuglärm bei einer Wohnung in einer Einflugschneise oder Lärm durch einen angrenzenden Kindergarten oder eine Wirtschaft im Haus.
  • es sich bei dem Mangel um ein allgemeines Lebens- oder Mietrisiko handelt, z. B. Lärm durch Straßenbauarbeiten vor dem Haus.

Höhe der Mietminderung

Um wie viel die Miete gekürzt werden kann, hängt von der Art und dem Ausmaß der Beeinträchtigung ab.

Fällt die Heizung z. B. in einem einzelnen Zimmer im Herbst aus, rechtfertigt dieser Mangel eine geringere Mietminderung als ein Heizungsausfall in der gesamten Wohnung bei Minusgraden, da die Wohnung im zweiten Fall praktisch nicht bewohnbar ist. So kann bei einem vollständigen Heizungsausfall bei Minusgraden eine Mietminderung zwischen 75 und 100 Prozent gerechtfertigt sein.

Bei einem defekten Fahrstuhl kommt es beispielsweise darauf an, in welchem Stockwerk der Mieter wohnt und wie sehr dieser durch den Ausfall des Aufzuges beeinträchtigt wird. Ist der Mieter z. B. aufgrund einer körperlichen Einschränkung auf den Lift angewiesen, fällt die Mietminderung höher aus als bei einem jungen, gesunden Menschen, der alternativ auch problemlos die Treppe nutzen kann. So gelten in der Regel bei einem defekten Aufzug zwischen 5 und 20 Prozent Mietminderung als angemessen, in Sonderfällen auch bis zu 50 Prozent.

Eine grobe Orientierung wie viel Mietminderung bei welchen Mängeln gerechtfertigt ist, bieten Minderungstabellen, die es bei Mietervereinen und im Internet gibt.

Tipp: Lassen Sie sich am besten bei einem Mieterverein oder von einem Anwalt beraten, wie viel Mietminderung in Ihrem Fall angemessen ist. Falls Sie nämlich zu viel mindern oder sich im Nachhinein herausstellt, dass Sie den Mangel selbst verursacht haben und der Betrag eine Monatsmiete übersteigt, riskieren Sie unter Umständen eine Kündigung wegen Mietrückstand.

Mängelanzeige

Tritt ein Mangel an einer Mietimmobilie auf, ist der Mieter verpflichtet, sofort den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, am besten schriftlich (Pflicht des Mieters zur Schadensminderung). Der Vermieter muss dann den Mangel schnellstmöglich beheben bzw. beheben lassen.

Der Mieter sollte seinem Vermieter zudem mitteilen, in welcher Höhe er beabsichtigt, die Miete zu mindern.

Widerspricht der Vermieter der Mietminderung, muss der Anspruch gegebenenfalls vor Gericht geklärt werden.

Tipp: Bei Uneinigkeit zwischen Vermieter und Mieter ist es sinnvoll, die volle Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Dann haben Mieter nach einem Gerichtsurteil die Möglichkeit, die zu viel bezahlte Miete zurückzufordern bzw. einzubehalten. Außerdem riskieren sie keine Kündigung, falls das Gericht entscheidet, dass die Mietminderung nicht oder nicht in dieser Höhe gerechtfertigt ist und die einbehaltene Summe eine Monatsmiete übersteigt.


1