BR Fernsehen - Wir in Bayern


2

Recht So prüfen Sie Ihre Mieterhöhung

Vor allem in Großstädten werden Mietwohnungen immer knapper und sind oft kaum mehr bezahlbar. Kommt dann noch eine saftige Mieterhöhung ins Haus geflattert, stellt sich oft die Frage, ob man sich die Wohnung überhaupt noch leisten kann. Abgesehen davon ist nicht jede Mieterhöhung rechtmäßig und muss bezahlt werden. Informationen und Tipps von Rechtsanwalt Markus Saller.

Stand: 16.01.2019

Versicherungen, Finanzen und Testament | Bild: picture-alliance/dpa

Gesetzliche Regelung zur Mieterhöhung

  • Wenn im Mietvertrag nicht anders geregelt, darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent (ausgehend von der Nettomiete), maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, erhöhen. In bestimmten Regionen/Städten darf die Miete innerhalb von drei Jahren sogar nur um 15 Prozent erhöht werden. In Bayern gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent z. B. in München, Regensburg und Ingolstadt.
  • Die Forderung darf frühestens 12 Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
  • Der Vermieter muss die Mieterhöhung in schriftlicher Form an alle Mieter adressieren und begründen, indem er sich z. B. auf die ortsübliche Vergleichsmiete beruft.
  • Die Mieterhöhung darf frühestens drei Monate nach Eingang des Forderungsschreibens in Kraft treten.

 

Rechenbeispiel

20 Prozent in drei Jahren, das klingt zunächst gar nicht so viel, bedeutet aber, dass sich die Miete in 12 Jahren mehr als verdoppeln kann, denn bei einer erneuten Mieterhöhung ist die erhöhte und nicht die ursprüngliche Nettomiete die Basis.

Miete von 1.000 Euro wird nach 3 Jahren um 20 % erhöht = 1.200 Euro neue Miete

Mieterhöhung nach weiteren 3 Jahren um 20 % = 1.440 Euro neue Miete

Mieterhöhung nach weiteren 3 Jahren um 20 % = 1.728 Euro neue Miete

Mieterhöhung nach weiteren 3 Jahren um 20 % = 2.073,60 Euro neue Miete (nach insg. 12 Jahren)

  • Unabhängig von einer Mieterhöhung kann der Vermieter die Vorauszahlung der Nebenkosten erhöhen, wenn die letzte Abrechnung zu einer Nachzahlung geführt hat.
  • Die Mietpreisbremse hat keine Auswirkungen auf Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen. Sie gilt nur bei Neuvermietung. Bei einer Neuvermietung darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Zustimmung zur Mieterhöhung

  • Eine Mieterhöhung wird nicht automatisch gültig. Der Mieter muss ihr zustimmen.
  • Stimmen Sie einer Mieterhöhung zu, wird sie rechtsgültig, auch, wenn sie eigentlich nicht rechtmäßig gewesen wäre.
  • Der Mieter muss übrigens nicht schriftlich zustimmen. Überweist er die höhere Miete, gilt das als stillschweigende Zustimmung.
  • Stimmen Sie nicht zu und die Mieterhöhung ist rechtens, kann das allerdings teuer für Sie werden. Dann kann der Vermieter nämlich klagen und Sie müssen die Kosten (Gericht und Anwalt) tragen.
  • Tipp: Lassen Sie sich am besten von einem Mietrechtsspezialisten (z. B. beim örtlichen Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht) beraten, bevor Sie einer Mieterhöhung zustimmen.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Mieter haben nach Eingang einer Mieterhöhung während der Überlegungsfrist ein Sonderkündigungsrecht von 2 Monaten. Normalerweise beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei unbefristeten Mietverträgen seitens der Mieter 3 Monate.

Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung

  • Für Modernisierungen, die ab dem 1. Januar 2019 angekündigt werden, gilt: Vermieter dürfen 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete schlagen. Als Modernisierung gilt, wenn durch die Maßnahme der Wohnwert oder die Energieeffizienz dauerhaft verbessert wird.
  • Allerdings darf die Miete durch die Modernisierungsumlage innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen bzw. um nicht mehr als 2 Euro pro Quadratmeter, wenn der Mietpreis pro Quadratmeter unter 7 Euro liegt.
  • Für Modernisierungen, die vor dem 31.12.2018 angekündigt wurden, gilt noch das alte Recht: Vermieter dürfen 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete schlagen.
  • Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen (Renovierungs- oder Reparaturkosten) dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
  • Zudem müssen die Kosten auf die Mieter aufgeteilt werden und Drittmittel angerechnet werden.
  • Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind unabhängig von der Regelung, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 bzw. 15 Prozent erhöht werden darf.
  • Wurde die Mieterhöhung vor den Modernisierungsarbeiten angekündigt, darf sie frühestens im dritten Monat nach dem Eingang des Forderungsschreibens in Kraft treten. Wurde sie nicht angekündigt oder steigt die Miete dadurch um mehr als 10 Prozent, darf die Miete frühestens ein halbes Jahr nach dem Erhalt des Erhöhungsverlangens steigen.

Staffelmiete

  • Bei einer Staffelmiete wird bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages vereinbart, in welchem Zeitraum wie viel Miete gezahlt werden muss. Bei Mietverträgen, in denen eine Staffelmiete vereinbart wurde, steigt die Miete also automatisch entsprechend der Vereinbarung.
  • Im Mietvertrag muss die Erhöhung als fester Geldbetrag ausgewiesen und der Zeitpunkt genau bestimmt werden. Die Angabe einer prozentualen Erhöhung ist unzulässig.
  • Zusätzliche Mieterhöhungen, z. B. aufgrund von Modernisierung oder Anhebung auf das ortsübliche Mietniveau, sind nicht erlaubt. Die Miete darf lediglich zusätzlich erhöht werden, wenn die Betriebskosten steigen und auch nur dann, wenn das im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde.
  • Staffelmieten sind in der Regel auf einen bestimmten Zeitraum (z. B. 10 Jahre) begrenzt. Danach gelten die allgemeinen Regeln für Mietverhältnisse.

Indexmiete

  • Auch bei der Indexmiete ist die Mieterhöhung fest im Mietvertrag verankert. Die Miete richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) für Lebenshaltung, eine jährliche Preisvergleichsaufstellung für alle Haushaltstypen. Berechnet wird der Index, indem der alte Indexwert vom neuen abgezogen wird.
  • Die Miete kann bei Steigerung des Index und nach Ablauf der Jahresfrist erhöht werden.

Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

  • Im sozialen Wohnungsbau gibt es sogenannte Kostenmieten, d. h. diese Mieten decken die tatsächlich anfallenden Kosten und werfen keinen Gewinn ab. Hier gelten andere gesetzliche Regelungen bezüglich Mieterhöhungen als bei freifinanzierten Wohnungen:
  • Steigen die Betriebskosten, darf der Vermieter bereits ab dem Folgemonat bzw. dem übernächsten Monat (wenn die Erhöhungserklärung dem Mieter erst in der zweiten Monatshälfte übergeben wurde) eine höhere Miete verlangen.
  • Die Mieterhöhung bedarf keiner Zustimmung durch den Mieter.
  • Es gibt keine Kappungsgrenze (20 bzw. 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren).

2