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Finanzen Immobilienteilverkauf - Vor- und Nachteile

Viele Rentner besitzen eine schuldenfreie Immobilie. Das Geld, das ihnen monatlich zur Verfügung steht, reicht dennoch manchmal kaum zum Leben. Die Immobilie zu verkaufen und auszuziehen, ist für die meisten keine Option. Ist in einem solchen Fall ein Teilverkauf sinnvoll? Finanzexperte Sebastian Hanisch erklärt die Vor- und Nachteile.

Stand: 20.01.2021

Symbolbild Immobilienteilverkauf | Bild: BR/Lotte Wagenpfeil

Viele Rentner haben das Problem, dass sie zwar eine schuldenfreie Immobilie besitzen, die Rente aber manchmal kaum zum Leben reicht. Vor allem, wenn größere Reparaturen anstehen oder das Eigenheim altersgerecht umgebaut werden soll, sind die finanziellen Grenzen schnell erreicht. Die Immobilie zu verkaufen und auszuziehen, ist für die meisten aber keine Option, getreu dem Motto: "Einen alten Baum verpflanzt man nicht." Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Immobilie zu Geld zu machen und dennoch weiter darin zu wohnen. Viel beworben wird derzeit der sogenannte Teilverkauf von Immobilien. Ob das eine gute Option ist, erklärt Finanzexperte Sebastian Hanisch.

Teilverkauf von Immobilien

Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Teil (in der Regel maximal 50 Prozent) Ihrer Immobilie an einen Investor (meist eine Firma). Sie bleiben also Eigentümer, der Käufer wird Miteigentümer.

Der Wert der Immobilie wird von einem unabhängigen Gutachter ermittelt und Sie erhalten den prozentualen Anteil als Sofortzahlung.
Beispiel: Sie verkaufen 20 Prozent Ihrer Immobilie, die 500 000 Euro wert ist, und bekommen dafür 100 000 Euro.

Lebenslanges Nießbrauchrecht

Beim Teilverkauf Ihrer Immobilie wird Ihnen meist ein lebenslanges Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Dieses bleibt bis zu Ihrem Tod bestehen. D. h., wenn Sie ausziehen (z. B. in ein Alten- oder Pflegeheim), können Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten.

Für Renovierungen, Sanierungen, Instandhaltungen sind Sie bei den meisten Anbietern alleine zuständig. Sie tragen dafür auch die Kosten.

Monatliches Nutzungsentgelt

Da Sie nicht mehr der alleinige Eigentümer sind, müssen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Miteigentümer zahlen. Dieses berechnet sich prozentual aus dem verkauften Anteil und beträgt meist etwa 3 Prozent pro Jahr.

Möchten Sie die Immobilie eines Tages ganz verkaufen, erhalten Sie den prozentualen Anteil vom Verkaufserlös.

Achtung: Durchführungsentgelt und Absicherung gegen Wertverlust bei späterem Verkauf der Immobilie

Verkauft der Investor die Immobilie, verlangt er dafür häufig ein "Durchführungsentgelt" das sich meist zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Verkaufssumme bewegt. Das sind beispielsweise bei einem Verkaufspreis von 500 000 Euro zwischen 17 500 Euro und 32 500 Euro.
Zudem kann sich der Investor gegen den Wertverlust der Immobilie absichern. So kann im Vertrag festgelegt sein, dass der Investor beim Verkauf einen Minimalbetrag (investiertes Geld sowie einen bestimmten Prozentsatz an Nebenkosten) erhält. Dieser wird von Ihrem Anteil der Verkaufssumme abgezogen, falls der Wert der Immobilie gefallen ist. 

Erstankaufsrecht der Erben

Im Todesfall haben die Erben das Recht, den veräußerten Anteil der Immobilie zum aktuellen Verkehrswert zurückzukaufen. Dieser kann, je nach Wertsteigerung der Immobilie, deutlich über dem Auszahlungsbetrag liegen. Machen die Erben davon nicht Gebrauch, wird die gesamte Immobilie verkauft. Die Erben erhalten den anteiligen Verkaufserlös.

Vorteile des Teilverkaufs

  • Sie bekommen schnell Geld für Ihre Immobilie und können weiter lebenslang darin wohnen.
  • Sie profitieren von möglichen künftigen Wertsteigerungen der Immobilie, da Sie nur einen Teil verkauft haben.

Nachteile des Teilverkaufs

  • Verliert die Immobilie an Wert, machen Sie ein Minus im Vergleich zum vollständigen Verkauf der Immobilie. 
  • Sie müssen ein Nutzungsentgelt für die Immobilie bezahlen. Dieses Nutzungsentgelt kann je nach Vertrag später steigen. Je länger Sie darin wohnen, desto weniger bleibt Ihnen von dem Betrag, den Sie für den Teilverkauf erhalten haben. 
  • Sie tragen bei den meisten Anbietern die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie allein. Auch wenn bestimmte Modernisierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie steigern, beteiligt sich der Investor nicht an den Kosten.
  • Beim späteren Verkauf der gesamten Immobilie werden häufig hohe Durchführungsgebühren fällig.
  • Hat sich der Investor vertraglich gegen Wertverlust abgesichert, geht diese Summe beim späteren Verkauf der Immobilie von Ihrem Anteil des Verkaufserlöses ab, falls die Immobilie einen Wertverlust erlitten hat bzw. der Wert stagniert ist.

Fazit

Der Teilverkauf einer Immobilie bringt zwar schnell Geld und Sie bleiben Haupteigentümer, unter dem Strich ist es aber oft eine teure Variante, bei der das Unternehmen, an das Sie verkaufen, das Geschäft macht.


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