Mietrecht Antworten auf spannende Fragen beim Mietrecht
Im Laufe eines "Miet-Lebens" stellen sich jede Menge Fragen. Zum Beispiel: Wann und um wieviel darf der Vermieter die Miete erhöhen? Muss der Mieter undichte Fenster hinnehmen, die erhöhte Heizkosten verursachen? Aus welchen Gründen ist eine Mietminderung erlaubt? Die Antworten auf diese und weitere Fragen hat Rechtsanwalt Markus Saller.
Frage 1: Um wieviel darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Der Vermieter darf im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.
In einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter die Mieterhöhung begründen. Dazu kann er sich entweder auf den Mietspiegel berufen, auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen schon so viel gezahlt wird, wie er mit seiner Erhöhung fordert.
Der Vermieter kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen, soweit diese von der Gemeinde selbst beziehungsweise von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird.
Seit September 2001 gibt es sogenannte "qualifizierte Mietspiegel". Das sind Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Erkenntnissen erstellt wurden und von der Gemeinde oder den beiden Interessenverbänden von Mietern und Vermietern gemeinsam anerkannt wurden. Sie haben einen besonderen Stellenwert im Mieterhöhungsverfahren. Soweit es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Tut er dies nicht und begründet das Mieterhöhungsverfahren beispielsweise mit Vergleichswohnungen, muss er zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit nennen.
Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter nicht einseitig "anordnen", es gilt das Zustimmungsverfahren. Danach wird die Mieterhöhung nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss einer Erhöhung aber zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist. Das heißt:
- Die Jahressperrfrist wurde eingehalten: nach Einzug in die Wohnung beziehungsweise seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete müssen mindestens 12 Monate liegen.
- Die Kappungsgrenze wurde eingehalten: das bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die (Netto-)Miete darf in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit mit Hilfe einer Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. In diesen Städten darf dann die Miete nur noch um 15 Prozent in drei Jahren steigen.
- Voraussetzung ist immer, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, also zum Beispiel der Mietspiegelwert, nicht überschritten wird.
- Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat.
Nach Erhalt der Ankündigung hat der Mieter zwei Monate Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen. Ein Anwalt für Mietrecht (zum Beispiel vom örtlichen Mietverein) kann prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist.
Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung zu, wird sie rechtsgültig – auch, wenn sie eigentlich nicht rechtmäßig gewesen wäre. Der Mieter muss nicht schriftlich zustimmen. Überweist er die höhere Miete, gilt das als stillschweigende Zustimmung.
Gut zu wissen:
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde.
Frage 2: Darf ein Ehemann in eine Wohnung mit einziehen, wenn er den Mietvertrag nicht unterschrieben hat?
Wer seinen Ehepartner, eingetragenen Lebenspartner oder die eigenen Kinder in die Mietwohnung aufnehmen will, muss seinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen, es reicht eine Mitteilung an ihn aus.
Wollen dagegen unverheiratete Paare zusammenziehen, muss der Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Denn der Lebenspartner gilt rechtlich als „Dritter“ und hat nicht dieselben Privilegien, die das Mietrecht den engsten Verwandten und Ehepartnern einräumt.
Wer ohne Erlaubnis des Vermieters einen Dritten in seine Mietwohnung ziehen lässt, riskiert Ärger. Nach Paragraf 540 im Bürgerlichen Gesetzbuch könnte es sich dabei um eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung handeln und eine schwere Vertragsverletzung darstellen. Die Folge können Abmahnung, Unterlassungsklage und fristlose Kündigung sein. Allerdings kann der Vermieter seine Erlaubnis nicht einfach verweigern. Denn immer, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse am Zuzug einer weiteren Person hat und der Vermieter keine gewichtigen Gründe dagegen benennen kann, muss er die Erlaubnis erteilen.
In folgenden Ausnahmefällen kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern:
- Die Person wäre für den Vermieter unzumutbar. Dabei kann die Unzumutbarkeit nicht mit einer subjektiven Einschätzung des Vermieters begründet werden. Es müssen schwerwiegende Fakten vorliegen, die zum Beispiel den Schluss ziehen lassen, der neue Bewohner würde den Hausfrieden erheblich stören.
- Die Wohnung wäre überbelegt, es würden dort also zu viele Personen auf zu wenig Raum wohnen. Ab wann von einer Überbelegung gesprochen werden kann, ist nicht genau festgelegt. Im Allgemeinen wird von einer Überbelegung der Wohnung ausgegangen, wenn jeder Person weniger als acht bis zehn Quadratmeter zur Verfügung stehen. Eine Überbelegung widerspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, der Vermieter muss sie nicht dulden.
Gut zu wissen:
Regelungen im Mietvertrag, die die Aufnahme eines Partners von vornherein ausschließen, sind unwirksam (§ 553 Abs. 3 BGB).
Übrigens: Der Vermieter kann nach Zuzug des Partners eine höhere Betriebskostenvorauszahlung verlangen, da mehr Personen in der Regel mehr verbrauchen.
Frage 3: Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel haben? Und falls ja, darf er einfach in die Wohnung kommen?
Die Rechtsprechung beantwortet diese Frage eindeutig mit nein: der Vermieter darf grundsätzlich keinen Zweitschlüssel für die Mietwohnung haben. Auch dann nicht, wenn der Mieter für längere Zeit abwesend ist. Bei der Wohnungsübergabe muss der Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel zur Wohnung übergeben. Dazu gehören neben Haus- und Wohnungsschlüssel auch Keller-, Briefkasten- und Garagen-Schlüssel.
Selbst wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Wohnungsschlüssel überlässt, darf dieser die Wohnung nicht einfach betreten. Der Vermieter braucht die ausdrückliche Zustimmung des Mieters und muss mit ihm vorher einen Termin ausmachen, zum Beispiel, wenn er in der Wohnung Mängel beseitigen muss.
Gut zu wissen:
In Mietverträgen sichern sich Vermieter oft in Formularklauseln das Zurückbehaltungsrecht an einem Wohnungsschlüssel, was unzulässig ist. Individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können zwar getroffen werden, diesen müssen jedoch alle zustimmen, am besten schriftlich.
Die einzige Ausnahme, in der ein Vermieter die Wohnung ohne Absprache mit dem Mieter betreten darf, ist ein Notfall, um große Schäden zu verhindern, beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch. Deswegen sollten Mieter ihren Vermieter durchaus wissen lassen, wo sich der Zweitschlüssel befindet (zum Beispiel bei einem Nachbarn oder einer anderen Vertrauensperson). Der Mieter kann auch zustimmen, dass der Vermieter den Zweitschlüssel in einem geschlossenen Umschlag für den Notfall verwahrt. Hat nämlich der Mieter keinen Notfallschlüssel deponiert, muss er dem Vermieter bei einem Notfall die entstehenden Kosten für den Schlüsseldienst erstatten.
Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter – ohne dass ein Notfall vorliegt – die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt, um sie beispielsweise zu kontrollieren, kann er Anzeige wegen Hausfriedensbruch gegen den Vermieter erstatten.
Frage 4: Wann, wie und um wieviel kann man Miete mindern? Zum Beispiel bei undichten Fenstern, die nie saniert wurden und erhöhte Heizkosten erzeugen?
Ein Mieter hat das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Nutzung der Wohnung durch einen Mangel oder aufgrund einer fehlenden Eigenschaft, die im Mietvertrag zugesichert wurde, eingeschränkt ist. Seinen Anspruch kann er dabei einseitig ohne die Zustimmung des Vermieters geltend machen. Dazu muss er eine gut begründete Mängelanzeige, am besten in schriftlicher Form, beim Vermieter einreichen. Ab diesem Zeitpunkt kann er seine Mietzahlungen kürzen.
Allerdings ist eine Mietminderung seitens des Mieters nur dann berechtigt, wenn der geltend gemachte Mangel nicht selbst von ihm verursacht wurde und der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist, den angezeigten Mangel zu beheben. Denn: Dem Vermieter muss eine angemessene Zeit eingeräumt werden, das Problem zu beseitigen.
Wird der Mangel nicht behoben, kann die Mietminderung so lange bestehen bleiben, wie die Einschränkung der Wohnungsnutzung andauert. Ist der Mangelzustand behoben, muss der Mieter die Mietzahlung wieder in vollem Umfang an den Vermieter entrichten.
Die Höhe der Mietminderung:
Um wie viel die Miete gekürzt werden kann, richtet sich nach der Schwere und der Dauer des Mangels. Orientierungshilfen bieten Mietminderungstabellen, die frühere Urteile von deutschen Gerichten zur Mietminderung enthalten. Wer sich daran orientiert, sollte jedoch bedenken, dass sich darin lediglich Richtwerte befinden, die nicht automatisch auf eine individuelle Situation geltend gemacht werden können. Deshalb ist es empfehlenswert, sich vom Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.
Mögliche Gründe für eine Mietminderung sind zum Beispiel:
- ein Mangel, der zu einer eingeschränkten Wohnqualität führt, wie schlecht isolierte Fenster, die dafür sorgen, dass es im Winter sehr kalt wird
- ein (nicht selbst verschuldeter) Wasserschaden, wenn dadurch eine vertragsgemäße Nutzung der Wohnung nicht oder nur eingeschränkt möglich ist
- Baulärm im Haus
- Schimmel im Bad
- Ausfall der Heizung oder der Warmwasser-/Stromversorgung
- Lärmbelästigung durch streitende Nachbarn oder Hundegebell
Kein Grund für eine Mietminderung sind dagegen Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören sowie sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten, zum Beispiel Lärm aus einem benachbarten Kindergarten oder von einer Straßenbahnhaltestelle. Solche offensichtlichen Lärmquellen nimmt ein Mieter von Anfang an wissentlich in Kauf.
Gut zu wissen:
Wer als Mieter eine unverhältnismäßig hohe Mietminderung praktiziert, riskiert die Kündigung der Wohnung seitens des Vermieters. Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter unberechtigterweise mit mehr als zwei Monatsmieten säumig ist. Das kann auch dann passieren, wenn sich nach einer Mietminderung herausstellt, dass der Mieter den Mangel selbst zu verschulden hat.
Frage 5: Darf der Mieter in die Verträge des Vermieters in Bezug auf die Gaslieferungen Einblick nehmen, um zu sehen, ob die Erhöhungen gerechtfertigt sind?
In der Regel erhält der Mieter als Nebenkostenabrechnung die bloße Aufstellung der vom Vermieter getragenen Kosten. Ob diese dem Vermieter tatsächlich entstanden sind, lässt sich aus der Abrechnung nicht ablesen. Aus diesem Grund hat der Mieter das Recht auf Einsicht in die Originalbelege.
Der Vermieter oder Hausverwalter muss dem Mieter sämtliche Unterlagen, aus denen sich die Nebenkostenabrechnung für den betreffenden Zeitraum ergibt, im Original vorlegen. Hierzu gehören neben Kontoauszügen, Buchungsbelegen oder Rechnungen auch Verträge. Diese Unterlagen kann der Vermieter dem Mieter nicht aus Gründen des Datenschutzes vorenthalten.
Hinsichtlich der steigenden Gaskosten kann der Mieter – nach Einsicht in den Vertrag mit dem Gasversorger – dem Vermieter vorschlagen, zu einem günstigeren Versorger zu wechseln. Denn wenn der bestehende Gasversorger höhere Preise als andere Anbieter verlangt, sieht das Wirtschaftlichkeitsgebot einen Vertragswechsel beim Vermieter vor. Der Vermieter darf nicht zu teuer einkaufen.
Viel Erfolg mit diesen Tipps wünschen Markus Saller und "Wir in Bayern"!