München, Köln, Hamburg, Berlin – dass hier der Wohnungsmarkt eng ist, ist längst kein Geheimnis mehr. Doch das Problem ist noch weiter verbreitet: In 77 Großstädten gibt es 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen zu wenig das ist das Ergebnis einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung vom April 2018. Bezahlbarer Wohnraum ist längst als großes Thema in der Politik angekommen: Reform der Mietpreisbremse oder Wohnraumoffensive mit 1,5 Millionen neuen Wohnungen – all das sind Schlagworte, die auch im Koalitionsvertrag der Regierung verankert sind. Doch über eines scheinen Experten mittlerweile einig zu sein: Mit Neubau allein lässt sich das Problem gar nicht lösen. Auf so manches Neubauprojekt könnte sogar verzichtet werden, wenn Wohnraum gleichmäßiger verteilt und richtig genutzt wäre.

Wohnungstausch

Die verwitwete alte Dame, die auf 90 Quadratmeter alleine lebt. Die gibt es häufig. Die junge drei- oder vierköpfige Familie in der Zwei-Zimmer-Wohnung gibt es genauso oft. Der Wohnraum in Deutschland ist zwischen den Generationen ungleich verteilt. Das ist nicht nur aus persönlicher Sicht aller Betroffenen, sondern aus volkswirtschaftlicher Warte ein Problem, denn viel Wohnfläche bleibt ungenutzt.

Ein einfaches und logisches Mittel wäre ein Wohnungstausch zwischen Jung und Alt. Doch das Problem: viele Senioren leben nicht selten sehr lange in ihrer Wohnung, die Miete ist deshalb verhältnismäßig gering. Die wachsenden Familien zahlen in ihren kleinen Wohnungen dagegen meist deutlich mehr für den Quadratmeter. Ein Wohnungstausch würde also eine höhere Miete bedeuten, die sich die Senioren nicht leisten können.

Doch es gibt durchaus Wohnbaugesellschaften, die ihren Wohnraum möglichst nicht verschwenden wollen und deshalb Unterstützung beim Wohnungstausch anbieten – und auch finanziell entgegenkommen: Der Quadratmeterpreis wird auch nach einem Umzug nicht erhöht.

Wie erfahren aber die Tauschwilligen voneinander? Kleinanzeigen, Aushänge in den Straßen, Internetannoncen – all das bringt in vielen Fällen nur Zufallstreffer. In Berlin gibt es seit neuestem eine Online-Tauschbörse, die Tauschwillige zueinander bringen kann. In München ist der Wohnungstausch als Projekt angeregt – ab 2019 sind Bekanntgaben dazu im Stadtrat vom Sozialreferat der Stadt angekündigt. Eines ist klar: Die Kommunen sind bei der Ankurbelung und Unterstützung der Wohnungstausch-Projekte selbst gefordert.

Vermietung an Touristen

Es gibt noch mehr Möglichkeiten für Kommunen, mehr Wohnraum zur Verfügung zu stellen, ohne neu zu bauen. So werden private Wohnungen immer wieder komplett und dauerhaft an Touristen vermietet. Für die Eigentümer ein lukratives Geschäft. Aber ein illegales. Denn wenn mehr als insgesamt 8 Wochen im Jahr an Touristen vermietet wird, liegt eine klare Zweckentfremdung vor. In München wird dabei nicht nur an gewöhnlichen Touristen verdient: hier boomt der Medizin-Tourismus. Gerade aus dem arabischen Raum kommen Patienten, um sich in den Kliniken der Landeshauptstadt medizinisch versorgen zu lassen. Gewohnt wird lieber in Wohnungen als im Hotel. In München geht man alleine hierbei von 1.300 zweckentfremdeten Wohnungen aus – AirBnB & Co nicht miteingerechnet. All diese Wohnungen fehlen bitter auf dem heißumkämpften Mietmarkt. Die Stadt München ahndet schon seit längerem Verstöße in Sachen Zweckentfremdung. Mit Erfolg.

Leerstand

Klingeln ohne Namen - auch ein Indiz für Leerstand.

Ein weiteres Phänomen: Schaut man sich nachts in deutschen Städten um, so bleiben hinter einer ganzen Reihe von Fenstern die Wohnungen dunkel. Es gibt jede Menge leerstehende Wohnungen – auch in absolut hochpreisigen Ballungsgebieten wie München. Sollte die Wohnung vermietet sein, und der Mieter nutzt sie einfach nicht oder selten, so ist das legal. Steht sie aber länger leer, weil der Eigentümer sie nicht vermieten will, so ist das in vielen Gebieten Deutschlands Zweckentfremdung, die ebenfalls geahndet wird.

Nur im Zuge einer Renovierung oder wenn eine Veräußerung bevorsteht, darf die Wohnung auch einmal länger leer stehen - dazu benötigt der Vermieter aber eine amtliche Genehmigung. Sagt der Eigentümer, seine Wohnung ließe sich schlecht vermieten, dann muss er seine Vermietungsversuche nachweisen. Nur wenn die Wohnung unverschuldet durch schlechten Zustand nicht mehr vermietbar ist, gilt kein Vermietungszwang. Ansonsten muss Wohnraum dem Wohnmarkt zugeführt werden.

Hamburg hat bereits enteignet

In manchen Städten wie in Hamburg oder seit diesem Jahr auch in Berlin, ist im Härtefall sogar eine zeitweise Enteignung erlaubt. In Hamburg wurde 2016 erstmals davon Gebrauch gemacht: Wohnungen wurden enteignet, renoviert und wieder auf den Markt gebracht. Der Eigentümer bekam sie zurück, nachdem er sein Bußgeld und auch die Renovierungen bezahlt hatte. In Bayern ist man da noch zurückhaltend – schaut aber laut Ilse Aigner, Ministerin für Wohnen, Bau und Verkehr, mit Interesse auf die Erfahrungen, die in Hamburg und Berlin gemacht werden.

Kommunale Wohnungen

Wenn so viele Wohnungen fehlen, sollten dann nicht die Kommunen selbst tätig werden? Das Land Berlin besitzt 300.000 Wohnungen, sogar mehr als in Wien mit 220.000 Gemeindewohnungen. Und auch Nürnberg besitzt 18.000 Wohnungen. Hier finden Bürgerinnen und Bürger meist günstigere Mieten.

Leerstehende GBW-Wohnungen

Das Bundesland Bayern hat gerade eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft gegründet, die „BayernHeim“. Insgesamt sollen rund 10.000 Wohnungen neu entstehen, davon einige hundert für einfache Beamte auf dem Gelände der ehemaligen McGraw-Kaserne in München. Doch Bayern hatte schon einmal eine eigene Wohnungsgesellschaft, die GBW. Ihr gehörten 32.000 Wohnungen. Im Zuge der Landesbank-Sanierung wurde sie aber verkauft, an einen privaten Investor. Ein Schock für viele Mieter und - auch nach einem Landtags-Untersuchungsausschuss - bis heute umstritten. Und auch in den ehemaligen GBW-Wohnungen gibt es heute Leerstand, z.B. in Pasing. An anderen Standorten werden Wohnungen modernisiert oder verkauft. Die Befürchtungen der Mieter: Die Mieten werden für sie unerschwinglich teuer.